土地活用をしたいけれど、多額の費用がかかるのでは？と悩み、手持ちの資金がなくて始められないと思っている方も多いのではないでしょうか。
確かに、自己資金が十分にあれば土地活用は始めやすいです。しかし、持っている土地によっては、自己資金なしでもできる方法があります。
そこで今回は、資金なしでもできる土地活用の方法をご紹介します。手持ちの土地をなんとか活用して収益を上げたいと思っている方は、ぜひ参考にしてください。
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土地活用とは、所有している土地を放置せず、経済的な価値を生み出すために有効に活用することを指します。
代表的な例として、アパートや駐車場を作って貸し出し、家賃収入や賃料収入を得る方法などがあります。
土地は、ただ持っているだけでは維持費がかかります。使っていなくても固定資産税はかかりますし、建物が建っている土地よりも、空き地の固定資産税は高くなります。
しかし、土地を活かして収益を上げることができれば、固定資産税などの負担を上回るメリットが得られる可能性があります。相続した土地や利用していない宅地、農地、雑種地の所有者にとって、有力な選択肢となるでしょう。
ただし、一般的に土地活用には建物の建築や設備投資など、初期資金が必要なケースが多いため、「自己資金がないから無理」と諦めてしまう方も少なくありません。
ですが、最近では資金なしでも始められる活用方法もあり、土地という資産を活かすチャンスが広がっています。
基本的には、土地活用には一定の資金が必要です。例えばアパートやマンションを建てる場合、建築費用だけで数千万円規模になることもあります。
それに加えて、設計・登記・税務・保険など、見えにくい経費も発生します。それらを自己資金だけで賄おうとすると、かなりの金額になるでしょう。
アパートローンなどを利用しようとしても、自己資金なし・フルローンで始めるのは、難しいのが現状です。
とはいえ、自己資金が全くなくても、工夫と選択肢次第で土地を収益化できる可能性はあります。
例えば、土地を提供して他者に建物を建ててもらう方式や、駐車場など、比較的、初期費用がかからない方法が挙げられます。
ですので、「資金がない＝土地活用はできない」と決めつける必要はありません。
自己資金をかけずに始められる土地活用には、いくつかの方法があります。ここでは代表的なパターンを紹介します。
土地を第三者に貸し出し、借主がその土地に建物を建てて事業を行うのが、定期借地です。
このときに重要なのが、「普通借地権」ではなく、事業用定期借地権（事業用借地）として契約を結ぶことです。
普通借地権では、契約期間終了後も借主が更新を主張できる権利があり、トラブルのもとになることもあるからです。
一方、事業用借地であれば、更新のない定期契約となるため、契約満了後は確実に土地が更地で戻ってくるという安心感があります。
この方式では、借主（事業者）が建物を建築し、店舗や介護施設、事務所などを運営し、土地所有者は安定した地代を受け取ることが可能です。
建物の管理や事業運営の負担がないため、資金なしでも安定収入を得たい方にとって非常に魅力的な選択肢といえるでしょう。
メリット：初期費用なしで始められる／長期にわたる安定収益／契約満了後に土地が戻る
デメリット：土地の利用用途が制限される／一度貸すと期間中は自由に活用できない
等価交換方式とは、土地所有者が不動産会社などの事業者と提携し、土地を提供する代わりに、その土地に建てた建物の一部（住戸や店舗など）を取得するという仕組みです。土地の一部と建物の一部を等価で交換し、オーナーと事業者がそれぞれ土地と建物の所有者になります。
例えば、「土地を提供した見返りに、完成したマンションの2階部分をもらえる」といった形で、建築費をかけずに収益物件のオーナーになれる点が大きな特徴です。
ここで重要なのが、「土地のみを貸す方法」との違いです。
【土地を貸す方法（借地）】
土地所有者は地主として、土地の使用権を貸し出すだけ。地代（家賃のようなもの）を受け取るだけで、建物の所有権は得られません。
【等価交換方式】
土地の一部を譲渡する代わりに、建物の一部を自分の所有物として得る方式。つまり、地主から「オーナーの一員」になるという感覚に近く、家賃収入を得たり、売却して現金化することも可能になります。
等価交換方式は、建築費用を自分で負担しなくても収益物件を持てるという点が大きなメリットです。
一方で、土地の一部を手放す（所有権を渡す）必要があるため、将来的に土地全体を自由に扱うことは難しくなります。
また、複数の権利者が関わるため、権利関係がやや複雑になりやすいという点にも注意が必要です。
メリット：建築費不要で収益不動産を取得できる／資産価値を維持しながら収入源を確保できる
デメリット：土地の一部を譲渡する必要がある／権利調整や管理が煩雑になりやすい
この方式は、初期費用をすべて事業者側が負担し、土地所有者は毎月決まった賃料を受け取るだけという、非常にシンプルな土地活用のスタイルです。
駐車場（月極・コインパーキングいずれにも対応可能）や、コンテナ型のトランクルーム、アパートやオフィスなどでよく採用されており、空き地でもすぐに始められる点が魅力です。
この活用法の特徴は、土地のオーナーが経営に関与せず、管理や運営をすべて専門業者に委ねられることです。
空きが出ても一定額の賃料が保証されているため、空室リスクを負わずに安定収入が得られるのは大きな安心材料といえるでしょう。
ただし注意点として、いくら利用者が増えて事業が好調でも、契約時に定めた賃料以上の収入は得られないという点があります。
また、万が一運営会社が経営不振に陥った場合、賃料の支払いが滞ったり、契約そのものが見直されるリスクもゼロではありません。
メリット：初期費用なしで始められる／管理不要で手間いらず／空き地でも導入しやすい
デメリット：賃料は固定で上振れしない／運営会社の信用リスクに注意が必要
太陽光発電事業者が土地に太陽光パネルや関連設備を自費で設置し、その電力を周辺施設や契約者に販売することで収益を上げる方法です。
この方式は、PPA（Power Purchase Agreement＝電力販売契約）モデルとも呼ばれ、土地所有者側は、設備費用・メンテナンス費用を一切負担せずに「地代（賃料）」を受け取るだけでOKという、極めて手間の少ない活用方法です。
発電設備の設置費用やメンテナンス費用は、すべて太陽光発電事業者が負担しますので、土地所有者は土地を貸すだけで「地代（賃料）」を受け取ることができます。自ら費用をかけずに安定収入を得られるのが最大の特長です。
また、発電した電気をその場で使う自家消費型の契約では、利用した電力量に応じて料金を支払うだけなので、通常の電力会社から購入するより電気代を抑えることができます。
PPAモデルには大きく分けて以下の2種類があります。
【オンサイトPPA】
発電設備が自分の建物や敷地内に設置され、その場で発電された電気を自らの施設で利用するタイプです。電気代の削減と環境配慮の両立ができるため、日本ではこのオンサイト型が主流となっています。
【オフサイトPPA】
別の場所にある発電所でつくられた電気を、送電網を通じて契約先に届ける方式です。日本では送電網の制約もあり、あまり一般的ではありません。
メリット：初期費用なしで始められる／設備・運営は業者任せ／地代や電気料金の節約が可能
デメリット：長期契約による土地活用の自由度低下／契約内容によって収益性に差が出る
自己資金なしで土地活用を行う場合には、当然ながらいくつかの注意点とリスクが存在します。
手元資金がない分、契約の内容や相手企業との信頼関係が成功の鍵を握るといっても過言ではありません。
1.契約内容は慎重にチェックを
借地契約や等価交換契約などでは、所有権の帰属・収益の配分・契約期間や更新条件などの取り決めが極めて重要です。
専門用語や将来のリスクが潜んでいる場合もあるため、契約書の内容は必ず専門家（不動産コンサルタントや弁護士など）に確認してもらいましょう。
2.将来的な自由度が制限されるケースもある
長期契約が前提となることが多いため、一度契約を結ぶと途中での用途変更や売却が難しくなる可能性があります。
万が一、事業者が撤退した場合の対応や、契約終了後の土地の返還条件なども、事前に確認しておくべきポイントです。
3.相手企業の信頼性を確認すること
サブリース方式や共同事業など、運営を事業者に任せる場合は、不動産業としての実績や財務状況、過去のトラブル事例などを徹底的にチェックすることが不可欠です。
契約後に経営不振に陥る事業者と関わってしまうと、収益の不安定化や契約の解除リスクにもつながります。
土地活用は「不労所得」ではなく、れっきとした経営判断です。
メリットがある一方で、うまくいかなければ資産価値を損なうリスクもあることを忘れてはなりません。
特に自己資金ゼロで土地活用を始める場合は、事業者側の都合に左右される度合いが大きくなるため、信頼できるパートナー選びが極めて重要です。
不明点や不安な点は自己判断で進めず、専門家のアドバイスを受けながら慎重に進めることが、リスクを最小限に抑える鍵となります。
「土地はあるけれど、資金がない」そんなお悩みを抱えている方でも、諦める必要はありません。
今では、さまざまなスキームや提携方式が整っており、建物を自分で建てずとも土地から収益を得る方法は存在します。
大切なのは、自分の土地の特性に合った方法を選ぶこと。そして、信頼できるパートナーと共に進めることです。
クラストでは、土地の特性やオーナー様のご状況に応じて、資金計画から契約サポートまで一貫したサポートをご提供しています。
「自己資金ゼロでも可能な方法が知りたい」「まずは相談だけでも…」という方も、どうぞお気軽にご連絡ください。
