ロードサイドの土地は、一般的に店舗としての需要が高く、高い賃料収入が見込める「お宝物件」になる可能性を秘めています。
しかし、交通量が多く視認性も高い一方で、出入口や駐車場計画、用途地域などの条件によって収益が左右されるのが、ロードサイドの土地の特徴でもあります。
そこで今回は、ロードサイドに適した土地活用の方法や、失敗を防ぐための注意点を詳しく解説します。
ロードサイドの土地活用を検討されている方や、興味がある方はぜひ参考にしていただければと思います。
ロードサイドの最大の特徴は「集客力」です。
ここでは、その特性を活かした代表的な土地活用のアイデアを紹介します。
ロードサイドの土地を、店舗を構えたい事業者に「土地のみ」で貸し出す方法です。事業者が自ら建物を建てるため、オーナー側は建築費を負担する必要がありません。
ロードサイドは視認性が高く、チェーン店などの優良な事業者が借り手となる可能性が高く、長期間にわたって安定した賃料（地代）収入が見込めます。
また、借地権の存続期間が満了すれば、建物が解体されて更地で戻ってくる契約（定期借地）にできるため、将来的な土地の転用も容易です。
土地の所有者（オーナー）が自ら建物を建築し、特定の事業者に貸し出す手法です。
単独店は、一つの建物を一つの事業者に貸し出す方法で、コンビニエンスストアや小規模なドラッグストアなどがその代表例です。建物がシンプルなため管理がしやすく、大手チェーンが入居すれば安定した賃料収入が見込めます。
小型複合は、一つの敷地に複数の店舗が入る建物を建てる、あるいは複数の建物を配置する形態です。たとえば、1階にコンビニ、2階にクリニックや美容室が入るような形や、飲食店の隣にクリーニング店があるような構成です。複数のテナントが入るため、一店舗が撤退しても収入がゼロになるリスクを分散できます。
ただしこの土地活用の方法は、建物の建築費をオーナーが負担するため、初期投資は大きくなります。また、その業態に特化した建物（専用店舗）にすると、退去後の転用が難しくなるため、汎用性の高い設計を検討することが重要です。
ロードサイドは「駐車できて、ついで利用しやすい」ため、コインランドリーとも相性が良いです。人の流れが見込める立地なら、比較的小規模な建物でも収益化を狙えます。基本的には無人で運営しますので、接客の必要もなく、オーナーとしての運営負担が少ないのが大きなメリットです。
車でアクセスしやすい立地であれば、布団や毛布といった大型の洗濯物を持ち込む顧客も取り込めるでしょう。広い駐車場を確保できれば、それだけでも差別化になります。
ただし、業務用洗濯機の導入には、それなりの初期費用もかかります。周辺の競合店など、事前の調査も不可欠です。
ロードサイドの土地にコンテナを配置し、収納スペースとして貸し出す手法です。建築物を建てるのが難しい変形地や、日当たりが悪く住宅に向かない土地でも収益化が可能です。
ロードサイドであれば、車で直接コンテナの前まで乗り入れられるため、重い荷物や大型のレジャー用品なども運びやすいでしょう。幹線道路沿いであれば、看板としての視認性も高く、特別な宣伝をしなくても自然と認知度が上がるのも大きなメリットです。
景観や防犯、雨水排水をどうするかなど、賃貸住宅とは違ったノウハウが必要です。経験が少ないオーナー自ら運営するよりも、専門業者に委託する形の方が運営しやすいでしょう。
ロードサイドの利便性を活かし、サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）やデイサービスセンターとして活用する手法もおすすめです。一般的な賃貸住宅よりも入居期間が長く、空室リスクが低いことから、長期にわたって確実な賃料収入が見込めるからです。
デイサービスなどの通所施設の場合、スタッフや家族の車、送迎バスの出入りが激しいため、広い道路に面した土地は大きなメリットになるでしょう。
なお、バリアフリー対応やスプリンクラー等の特殊な設備が必要となり、建築費が高額になる傾向があることと、行政手続きや近隣説明が必要になるケースがある点に注意が必要です。
運営会社に土地と建物を一括で貸し出す形式が多いため、信頼できる業者を選ぶことが成功のカギとなるでしょう。
ここまでご紹介してきた土地活用の方法・アイデアは、うまく運用ができれば利益が多い反面、ロードサイドならではの落とし穴もあります。
ここでは、ロードサイドの土地活用に関する注意点を解説します。
交通量が多いからといって、確実に集客が見込めるわけではありません。同じ交通量でも、「入りやすい土地」と「通り過ぎる土地」は別物です。
など、入庫の難易度が上がると、客の入りも半減してしまいます。
また、必要台数が足りない、バックで出にくい駐車場は、利便性が低くなってしまいます。特に飲食店やクリニックはピークが重なるため、余裕を持った駐車場計画が重要です。賃料にも影響する部分ですので、出入口がどうなっているか、早めに確認しておくと安心です。
ロードサイドだから、必ず店舗が建てられるとは限りません。土地の場所によっては、建てられる建物の種類や大きさが法律（都市計画法）で厳しく制限されています。まずは自治体の都市計画情報で、建てられる建物の前提条件を確認しましょう。
など、土地条件によっては工事費が想定以上になる可能性があります。収益シミュレーションは、建物費だけでなく外構・舗装・看板・排水計画まで含めて見積もると安全です。
建物をオーナーが所有して賃貸するのか、土地だけを貸すのかで、初期投資・修繕負担・撤退時の原状回復の考え方が変わります。特に定期借地は長期になりやすいため、解約条件、更新の可否、建物買取の有無などを契約前に整理しておきましょう。
ロードサイドの土地という、特殊な土地の活用を成功させるには、専門家の知見を借りるのが一番の近道です。
主な相談先は次の通りです。
■ 土地活用会社：複数の活用案（アパート、店舗、借地など）を収支込みで比較しやすい
■ 不動産会社：テナント需要、賃料相場、出店動向の情報が得やすい
■ 建設会社／設計事務所：出入口や駐車場動線を含む建物計画、概算工事費の把握に強い
■ 管理会社：賃貸後の管理費、修繕、運営面の現実的な見立てができる
■ 税理士：所有形態、相続、法人化など、税負担を含めた判断ができる
■ 自治体（都市計画・道路担当）：用途地域、看板、出入口など規制面の確認ができる
■ 金融機関：融資条件、返済計画を踏まえた事業性チェックができる
土地活用が初めてで、何から相談したら良いかわからないという場合は、複数の会社に相談し、全体を見渡せるようになると良いでしょう。
ロードサイドの土地は、その場所にあるだけで価値がある「資産」です。しかし、その価値を最大限に引き出すためには、緻密な市場分析と確かなパートナー選びが欠かせません。
もし、お持ちの土地がどのような可能性を秘めているのか知りたいのであれば、ぜひクラストへお任せください。私たちクラストは、土地活用の企画から建設、管理までを一貫して支える体制を掲げ、長期的な視野に立った経営プランをご提案しています。
無料の土地診断も行っておりますので、お手持ちの土地の活用法で迷っているなら、一度ご相談ください。
