土地活用の方法として、マンション経営が良いか、それともアパート経営が良いか迷っていませんか？
どちらも似たようなイメージをお持ちの方も多いと思いますが、この2つには大きな違いがあります。それぞれメリットやデメリットもありますので、違いをよく理解してから着手することが大切です。
土地活用で失敗しないために、両者をよく比較し検討してから選びましょう。
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マンション経営とアパート経営、それぞれの違いについてみていきましょう。
マンション経営は、持っている土地または購入した土地にマンションを建設し、その部屋を第三者に貸し出すことで賃料収入を得る方法です。
マンション建設には大きな資金が必要ですので、自己資金＋融資でまかなう人が多いですが、ローンの多くは賃料でまかなえます。
アパート経営は、一般的には一棟経営となります。自分の土地にアパートを建ててその部屋を貸し出して賃料を得る土地活用の方法です。
新たに土地を購入してアパートを建てる人もいます。
実は、マンションとアパートには、建築法上の違いはありません。
木造＝アパート、鉄筋コンクリート＝マンションという定義があるわけではなく、一般的な概念としておおむね3階建てくらいまでの木造建築（または軽量鉄骨造）の建物をアパート、それ以上の鉄筋コンクリート造等の丈夫な高層建築をマンションと呼んでいます。
ただ、建物の高さだけでなく、建築法や部屋数などによって呼び名が変わることもあります。
どちらを経営するかによって、以下のような違いが出てきます。
もともと土地を持っていてその上に建物を建てるにしても、アパートならせいぜい10戸くらいですが、マンションですと30〜100戸くらいと幅があります。大きくなるほど資金がかかります。
また、木造建築と鉄筋コンクリートづくりでは坪単価が変わってきますので、同じくらいの大きさの建物でもマンションの方がより多くの資金を必要とします。
マンションと比較してアパートは戸数が少ないため、空き室を少なくすることができれば投資した資金を早く回収できるでしょう。
賃料収入については、戸数の多いマンションの方が断然多くなります。しかし、空室を作らないためには集客対策もしなくてはなりません。
マンションは駅前・駅近など、ある程度の入居者が見込める便利な立地でないと利益が出づらいです。そのため、建てる場所が限られてきます。
アパートは駅からやや遠いところでも建てやすいので、マンションと比べると立地を選びやすいでしょう。
また、建築期間にも違いがあります。アパートはおよそ4〜5ヶ月、長くても半年あれば建築できますが、マンションは大きくなるほど期間が長くなります。「階数＋3ヶ月」ともいわれていますので、10階建てなら13ヶ月、1年以上かかることになります。
マンションの場合、オートロックやエレベーターなど設備が整っており、防犯カメラが設置されていることもあります。
一方でアパートは外から見えやすく、オートロックが設置されていない物件の方が多いです。セキュリティの面ではマンションの方が安心できるので、入居者を集めやすいです。
入居者のトラブルの中で最も多いのは騒音トラブルだといわれています。木造建築は隣の部屋や上下の部屋に音が伝わりやすく、トラブルが起きやすいです。
一方マンションは遮音性が高いので、生活音によるトラブルは少ないといえるでしょう。
アパートは減価償却のスピードが速く、節税効果が出やすい一方で、老朽化も早いことから長期間保有するには向いていない場合があります。古くなってから売却しようとしても難しいことが多く、時間がかかることもあります。
マンションの方が建物の価値が目減りしても耐用年数が長いので、将来売却を考えているならマンションの方が良いかもしれません。
建物の耐用年数は、ローンの借入期間にも影響します。一般的に耐用年数が長い方がローンの期間を長くできるので、もちろん借入金額にもよりますが、マンションの方が毎月の返済の負担が小さくなる可能性があります。
建物が古くなるにつれて賃料も下落していきますが、マンションの方がアパートよりも下落幅が小さいです。
アパートはマンションよりも老朽化が目立ち、築年数が経つほど人気が落ちていきますので、空室リスクも高くなり、賃料を下げないと入居者が集まらないということもあります。
その点、マンションは空室のリスクも低く、老朽化が目立ちにくいので、賃料を大幅に下げなければならないというケースは少ないでしょう。
管理を自分でするか、管理会社に任せるかによって違いますが、現実問題としてマンションを自分一人で管理するのは難しいでしょう。管理会社に委託することになりますので、委託費が発生します。
アパートは戸数が少なければ自分で管理することも可能です。
アパートと比べマンションの方がエレベーターやオートロックなど設備が多く、その分メンテナンス費用や電気代などの維持管理費がかかります。
また、管理人を常駐させる場合にはその分人件費もかかります。コストの面ではアパートの方が圧倒的に低いです。
マンションは定期的に大規模修繕を行わなくてはなりませんので、高額な費用がかかります。毎月の家賃収入からローン返済分を引き、修繕費を積み立てておかないと後々大変なことになるでしょう。
アパートも修繕は必要ですが、建物の規模が小さいため、マンションほどの費用はかかりません。
時代に合わせてより需要のある部屋作りをと考えた時、マンションはリノベーションがしやすいのですが、アパートではまずできません。将来的に、思い切って間取りを変更する等のリノベーションを考えるならマンションの方が向いています。
建築期間はマンションの方が長いですから、解体にも時間とお金がかかります。建替えはアパートの方がしやすいです。
マンションは初期費用がかかるものの、その分耐用年数も長く資産価値が高い物件です。マンション経営のメリットとデメリットは以下の通りです。
マンションはその建築構造から、耐用年数が長くて丈夫です。築年数が長くなっても空室が出づらいというのは大きなメリットです。
マンションは戸数が多いため、少しくらい空室が出ても他の部屋の賃料でカバーできます。余程の入居者不足にならない限り、安定的に収入を得られます。
アパートと比べるとどうしても初期費用がかかります。経営を安定化させないと家賃収入でローンを支払うという計画が狂ってしまい、大きな赤字を抱えてしまう可能性もあります。
一般的に、マンション経営よりもアパート経営の方が利回りが良いとされています。
それは、マンションの方が初期費用や運営コストがかかるため、その分実質的な利回りが小さくなってしまうからです。
マンションと比べると初期費用は小さく、管理の手間も少ないアパート経営ですが、アパート経営のメリットとデメリットは以下の通りです。
マンションと比べると戸数が少ないため、アパートの方が管理が楽です。アパートは、管理会社に任せず自分で管理をしているオーナーもいますが、マンションは戸数が多いため難しいでしょう。
マンションと比べると初期費用が少ないため、自己資金が少なくても融資を活用して経営を始めることができます。中にはフルローンで始める人もいます。
経営が軌道に乗れば、2棟目、3棟目と増やしていくオーナーもいます。
アパートは木造建築であることが多いです。そのため、火災が発生した場合全焼してしまう恐れがあります。
1981年以降に建てられた、耐震基準を満たしたアパートなら地震には強いのですが、台風や豪雨災害などの被害に遭っている物件もありますので、自然災害に対応できる保険に加入するのは必須です。
マンションの方が便利な立地に建てられることが多い一方で、アパートは駅から少し離れたところに建てられることが多いです。そのため、マンションと比べると空室率が高くなってしまう傾向にあります。
それではアパートとマンション、それぞれどのような土地が向いているのか、特徴についても押さえておきましょう。
マンション経営で何よりも重要なのが立地です。交通の利便性が良く、最寄駅との距離が徒歩10分以内が理想です。
現在は人気のあるエリアでも、今後の人口増加が見込まれるかどうかも重要なポイントです。需要がなければいずれ経営が行き詰まるので、人口の推移を確認し、増加傾向にあるならマンション経営に向いているでしょう。
最近はテレワークが増えたことにより、必ずしも電車で通勤する必要がなくなったことから都心よりは少し郊外の住環境の良い地域の人気が高くなっています。
逆にこのような地域はマンション経営に向いていません。
などは人気がないので、このような場所は他の土地活用の方法を考えた方が良いでしょう。
アパート経営に向いている土地の条件は、周囲に競合の物件が少ないことと、災害のリスクが少ないことです。
日本の人口は少子高齢化で減少し続けていますから、すでにアパートが多い地域ですと、今後も減少する需要を競合同士で奪い合う形になります。
安定した収益化のためにはできるだけ競合が少なく、なおかつスーパーや病院など生活に不可欠な施設が充実した地域であることが重要です。
また、災害のリスクにも備えたいところ。大きな被害が出た場合、修繕費もかかりますし、人が住めない期間が長引くことで経営も悪化してしまいます。アパート経営には、災害のリスクが低い地域が向いています。
今回は、マンション経営とアパート経営の違い、それぞれのメリットやデメリットをご紹介してきました。
土地の特徴によって適した活用の方法は違います。さまざまな土地活用の中でも、マンション経営は初期投資はかかるものの、最も収益性の高い方法です。もしあなたの土地をマンション経営に活かしたいと思うなら、ぜひクラストにご相談ください。
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