土地活用で成功するためには、失敗事例も知っておく必要があります。
当然のことですが、土地活用は必ずしも成功するとは限りません。失敗を回避するには、その土地に合わせた活用法を考え、どのようなリスクがあるのかを知った上で対策を練っておくことが大切です。
そこで今回は失敗事例を参考に、土地活用を成功させるためのコツや対策についてお話しします。
土地活用というと、その収益性の高さからアパート・マンション経営が人気です。
しかし、アパートやマンションを建設すれば必ず儲かるというものではありません。土地活用は経営ですから、何も考えずにただ建物を建てても入居者が集まるわけではないのです。
では、人気のあるアパート・マンション経営で失敗するのはなぜなのか、主な要因についてまとめました。要因が分かっていれば、失敗を防ぐことも可能です。
土地活用というと、収益性だけに目が行きがちです。
「この利回りならいくらの収入になるか」という点だけを考えてしまい、空室のリスクやリフォーム費用、修繕費などの経費のことを考えずにアパート・マンション経営を始めてしまうと、将来的に収益がマイナスになる可能性があります。
表面利回りに惑わされず、最悪の場合も想定して資金計画を立てることが大切です。
土地活用＝節税対策と考えている人も多いのですが、いくら節税できても利益が上がらなければ最終的な収支はプラスになりません。
確かに、更地で所有するよりもマンションを建てた方が固定資産税が減税されるなど節税効果はあります。しかし利益が出なければ経営を続けていくこと自体が難しくなり、節税効果よりも赤字が大きくなってしまうこともあるのです。
節税も大事ですが、まずは利益を出すことに注力しなくてはなりません。
アパート・マンション経営は儲かると聞いたからといって、それだけの理由で土地活用の方法を決めてしまうと、失敗する可能性が大きいです。
土地活用は、その土地に合った活用方法でないと利益が上がりません。本当にアパートやマンションでいいのか、駐車場や商業ビルはどうかなど、幅広く検討する必要があるでしょう。
ここからは、実際の失敗事例をご紹介していきます。具体的な事例を知っておけば事前に対策を考えられるはずです。
アパート・マンション経営で最も重要なのが、建物です。経験と実績があり、質の高い仕事ができる施工会社を選べるかどうかに成功の鍵があるといっても過言ではありません。
費用だけに目がいってしまい、コストを削減して質の悪い建物を建ててしまった場合、入居者が集まらず、またせっかく入ってくれたとしてもすぐに出ていってしまい収入が安定しません。
建築費をかければいいというものではありませんが、目先の費用だけを考えず、建物の質を重視することが大切です。
見積もりが甘く、借り入れのしすぎで行き詰まるケースです。実は、自己資金でアパート・マンションを建てていれば、空き室ができてもそれほど経営は苦しくありません。
返済できなくなるリスクを最小限にするには、できるだけ自己資金を増やしたり、収入と返済とのバランスをしっかりと見極めることが大切です。
空き室が埋まらないと、当然利益が出ません。1室ならまだしも、2つ、3つと増えていくと大きな赤字になってしまうでしょう。
アパートやマンションを建てるには立地が悪かったのか、それとも募集活動、広告が間違っているのか。早急に空き室対策をしないと赤字は増える一方です。
空き室を埋めるべく、思い切ったリフォームやリノベーションに取り組んでみたものの、思うような成果が出ずにかえって負債を増やしてしまう人もいます。
たとえば1室あたり50万円の費用をかけてリフォームしたら、家賃7万円のお部屋で回収には半年以上はかかります。リフォーム後にすぐ入居してくれれば良いですが、空室の期間が長引く可能性もゼロではありません。
空き室対策でのリフォームやリノベーションは入居者のニーズをしっかり捉えなければいけません。
家賃には相場というものがありますので、入居者が増えないからといって安易に下げるものではありません。下げた結果、満室になったとしても収益が思うようにあがらず、当初の計画とのずれがだんだん大きくなっていくでしょう。
立地が良い、設備が効果だとしても、その地域の相場からかけ離れていれば入居者が集まらない原因になります。
定期的に家賃査定を行い、適正な家賃を設定することが大切です。
相続税対策のためにアパート・マンション経営を始めたものの、勘違いによって控除対象とならないケースがあります。
「貸家建付地」で節税するには、土地と建物の名義が同じであることが条件ですが、土地は自分名義、建物は子供名義にしてしまうといった例があります。これでは控除対象とならないのです。
自分一人で物件の管理をしていくのは大変なので、通常は管理会社にお願いします。しかし肝心の管理会社の質が悪いと空き室ができても放置されることがあります。
空き室対策が不十分になり、思ったような収益をあげられません。
賃貸のアパート、マンションを利用するのは単身者が多いです。
3LDKなどのファミリータイプになると家賃が高くなり、「それなら買った方がいい」となるので、毎月のローンよりも家賃が高くなる賃貸を利用しようとする家族世帯の需要は他の世帯に比べ少なくなります。
このように、需要に見合わない間取りの物件を建ててしまうと、失敗する可能性が高くなります。
サブリース契約とは、空き室が出ても家賃が保証される契約のことですが、詳細を確認せずに安易に飛びついてしまうと、後々大きなトラブルになるケースがあります。
「30年家賃保証」だと思っていたのに、5年ごとに更新され、その度に保証額が下がっていく仕組みになっていることに気づかず契約してしまったというケース。当初想定していた保証が受けられなかった等のトラブルが相次いでいます。裁判では家主側に不利な判決が出ていますので、契約はよく考えなくてはなりません。
ではどうすれば土地活用の失敗を防ぐことができるのか、活用方法の注意点や成功に秘訣について説明しましょう。
土地活用というと、楽に不労所得が得られるというイメージが強いかもしれませんが、決してそんなことはありません。
土地活用は経営です。アパート・マンション経営は初期投資だけでなく維持・管理にも費用がかかります。放っておいて収入が入ってくるわけではないので、定期的なメンテナンスも必要ですし、空き室を作らない工夫もしなくてはなりません。
自ら動き、情報収集をしながら戦略を立てていくという姿勢が大切です。
アパート・マンション経営＝必ず儲かる、ではありません。立地によっては違う活用法もあるので、一つの活用法に固執せず、柔軟に検討することが必要です。
もし、アパート・マンション経営をしたいけれど、今の土地が適してないということであれば、アパート・マンション経営に適した土地に買い換える、という方法もあります。
幅広い視野をもって、活用法を検討してみてください。
アパート・マンション経営を始めたら、全て自分で管理するのは大変であるため、管理会社を利用するのが一般的です。
とはいえ、経営の主体はあくまでも自分です。管理会社に任せっきりにするのではなく、定期的に自分で物件を見に行ったり、管理の状況を聞いたりして、「オーナーである」という意識を持つことが大切です。
空室のリスクは赤字に直結するので、退去者が出たらすぐにでも入居者を募集しなくてはなりません。
より多くの仲介店舗で募集をかけ、すぐに空室を埋めてくれるような管理会社が理想です。募集している店舗が少ないと感じたら、管理会社を変更することも検討してください。
また、物件を探している人が内見に行こう！と思うかどうかは、家賃だけでなくポータルサイトに掲載されている画像も重要なポイントです。
写真を常に最新のものにし、物件が魅力的に見える写真を掲載することを心がけてください。
土地活用は未経験の人が一人で全てやろうとすると、失敗するリスクが高いです。そのため、専門家の意見を聞きつつ進めていくのですが、その専門家が不動産会社であると思っている人が多いのではないでしょうか？
不動産会社は土地活用の専門家ではありません。
土地活用の専門家というのは、土地活用に関して幅広い知識とノウハウを持ち、オーナーに適切なアドバイスができる人のことをいいます。状況に応じて税理士や弁護士などとも連携ができるのが理想です。
一人でやろうとするのではなく、プロにアドバイスをもらうことでリスクを限りなく低くできるでしょう。
土地活用は、売却したり、初期投資が少なく済む駐車場経営という選択肢もありますが、収益面から見たらやはりアパート・マンション経営は魅力です。
しかし土地活用は経営ですから、勉強不足の状態でチャレンジすると、失敗するリスクが高くなります。今回ご紹介した失敗事例からも分かる通り、見通しの甘い経営は必ず失敗します。
そのようなとき、土地活用に精通した専門家のアドバイスをもらうことで、リスクを軽減することは可能です。
我々クラストには、マンション建設と管理に47年の実績があります。不動産管理部門を自社内に持っているため、入居者や建物の管理など、トータルでサポートができますから、オーナー様も負担が少ないと高い評価をいただいております。
また、お客様の土地にあわせた最適な活用プランをご提案しております。アパート・マンション経営に止まらず、幅広いご提案ができますので、土地活用で迷ったらまずはクラストにご相談いただければと思います。
