駅前は、通勤通学にも便利で人通りも多いことから、集客もしやすい場所です。駅前の土地はマンションやアパートなどの住宅だけでなく、店舗やオフィスにも利用できるため、土地活用を行おうとすると、逆に選択肢がありすぎて迷ってしまうこともあると思います。
そこで今回は、駅前の土地に適した土地活用の方法をご提案するとともに、それぞれのメリット、デメリットについても解説します。ぜひご自分の土地にあった活用方法を見つけてください。
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駅前の土地は、その利便性を最大限に活用できる方法を選びます。以下のような方法がおすすめです。
初期費用も管理の手間も少なく、初めての土地活用でも成功しやすいのが駐車場経営です。収益はそれほど大きくないのがデメリットではありますが、一括借り上げ方式にすれば、ほとんど何もせずに収入が入ってくるというのが大きなメリットでしょう。
駐車場には月極とコインパーキングがあり、駅前の立地条件によってどちらが適しているかが変わってきます。
たとえば、オフィスや店舗が多い都市部の駅前の土地なら、時間貸しできるコインパーキングが適しています。少し郊外で、通勤のために駅まで車で来る人が多いような土地であれば、月極の方が良いでしょう。
ニーズの捉え方を間違えると全く収益が上がらないので、気をつけたいところです。
所有している土地がそれほど大きくなければ、アパート経営がおすすめです。学生が多く住む土地や大学のある駅の沿線などは需要も高いでしょう。
アパートですとそれほど部屋数が多くないため、大きな収益とはなりにくいですが、駅前であれば空室率も低く安定した経営が見込めます。
駐車場経営と違い、固定資産税や相続税の減税も可能で、節税を考えている人にもおすすめの活用法です。
ある程度の広さの土地があるなら、マンション経営がおすすめです。駅前の土地は通勤・通学に便利なので、単身向けはもちろん、ファミリータイプのマンションでも需要が高いでしょう。
マンションは規模も大きく、鉄筋コンクリート造ですと木造アパートよりも多額の初期費用がかかるのがデメリットですが、その分収益も大きいです。駅前なら空室リスクも低く、安定して長期的に収入を得ていきたい人におすすめの活用法です。
駅前は、通勤だけでなく買い物にも便利です。ビルを建設し、オフィスや商業施設を入れることによって賃料を得る土地活用の方法です。駅前は人通りも多く、入りたい店舗や事務所は多いです。1階は店舗、2階以上はオフィス、という入れ方もありでしょう。
テナントですと、アパートやマンションよりも賃料を高めに設定することができるので、その土地の立地条件にもよるのですが、満室になっていれば賃貸住宅経営よりも大きな収益を上げられる可能性があります。
事業用のビルを建てるなら、定期借地として土地活用の事業者に貸し出す方法もあります。この方法なら、初期費用もかからず、安定的に事業を運営していけます。
ただし、契約で定めた期間は解約ができませんので、途中で別の方法に転用したくなったとしてもそれができないという点に注意が必要です。
駅前に広い土地を持っている場合は、ホテル経営という選択肢もありです。オフィスが多い場所ならビジネスホテル、観光地が近いなら観光ホテルが適しています。都市部ならどちらでも需要は高いでしょう。
ただし、ホテル建設には多額の費用がかかります。初期費用は数ある土地活用の方法の中でも、最も高い部類になりますので、経営方法などよく考えてから始めないと思ったほどの収益を上げられないということもあり得ます。
また、ホテル業界は社会情勢の影響を受けやすい業種でもあります。コロナ禍のように、観光業界全体が冷え込んでしまうこともありますし、為替の影響で円高が進むと外国人観光客が減少するというリスクもあります。誰をターゲットにしたホテルなのか、経営方針を明確にしてから着手することが大切です。
それほど大きくない土地であれば、コインロッカーがおすすめです。コインロッカーというと駅の中というイメージがあるかもしれませんが、駅の中のコインロッカーの数がそれほど多くなければ、駅の外でも需要はあります。
旅行者の多い都市部の駅ですと、駅構内のコインロッカーが全て埋まっているという光景は珍しくありません。
利用料が低く、アパート経営などと比べると収益は少なくなりますが、管理の手間も維持費もほとんどなく、土地活用が初めての人にもおすすめの活用法です。
駅前の土地であっても、商業施設が少なく、アパートやマンションが多いエリアなら、トランクルームを経営するのがおすすめです。
すでにアパートやマンションが多いということは、これから新しく賃貸住宅を建てても競合が多くて空室が増える可能性があります。それならば、すでに住んでいる人たちの荷物を置く場所を作る、という方法をとるのです。
駅前のマンションやアパートは、立地が良い分、部屋はそれほど広くないことが多いです。ものを収納する場所が不足していることが考えられますので、もちろんリサーチは必要ですが、十分需要が見込まれるでしょう。
駅前の土地を活用するときには、いくつか注意したい点があります。法令をよく調べずに話を進めてしまうことのないように気をつけましょう。
接道条件（接道義務）とは、建物を建てる場合、幅が4メートルの土地に2メートル以上敷地が接していなければならないという決まりです。建築基準法に定められています。
正方形や長方形の土地であればあまり気にしなくても良いかもしれませんが、旗竿地などは注意が必要です。もし2メートル以上道路と接していなければ、建物を建てることができないため、駐車場や駐輪場など用途が限られてきます。
なお、2メートル以上接していない場合、土地の幅が4メートル以上になるよう、自分の土地を後ろに後退させる、「セットバック」を行うことで建物の建設が可能となります。
建物を建てる際は、建ぺい率と容積率が決められています。土地の広さによって建てられる建物の大きさや広さが決まっているため、建てたいと思った建物を建設できない場合もあります。
建ぺい率と容積率はその土地の種類によって決められるため、一概にどのくらいということはできないのですが、床面積や階数に影響があるため、事前の確認が必要です。自治体に確認すればすぐにわかります。
土地活用を成功させるには、法令をクリアするとともに、ニーズをリサーチすることが非常に重要です。
すでにアパートやマンションが多く建っているなら、トランクルームやテナント経営の方が良いかもしれません。そのエリアで何が求められているのか、綿密なリサーチが必要です。
また、今後駅前の再開発の可能性があるなら、それも考慮して事業を考えなくてはなりません。
いずれにしても、これから土地活用を始めようとするなら、素人判断はリスクが高いです。自分が希望する方法で収益が本当に上がるのか、土地活用の実績がある専門家の意見を聞きながら進めていきましょう。
駅前の土地活用に関して、リサーチから計画まで一人で行うのはとても難しいです。特に、土地活用、不動産投資が初めてであれば、信頼できるパートナーと進めていくのが堅実な方法です。
そのためには、土地活用の実績が豊富で、土地活用をしっかりとサポートできる体制が整っている会社を選ぶことが大切です。
私たちクラストは、マンション建設と不動産管理サービスで47年もの実績があり、たくさんのお客様の土地活用を支えてまいりました。
建設から入居、建物の管理までトータルでサポートするとともに、管理費無料を実現しています。どんな建物を建てたいのかご要望を丁寧にお聞きして、おひとりおひとりに合った最適なプランをご提案できます。
駅前の土地を有効活用したいと思っている方は、ぜひ一度、クラストにご相談ください。
