土地活用の方法には色々ありますが、初めてですと、どの方法が良いかと、迷ってしまうのではないでしょうか？
土地活用の目的や土地の大きさ、立地などによっても適した方法は違いますが、王道ともいうべき活用の方法はいくつかあります。
そこで今回は、定番の土地活用の方法をご紹介しつつ、どの活用法が良いのかわかりやすいように、収益性やリスクなどを比較していきます。
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「使っていない土地があるけれど、どうすればいいかわからない」「固定資産税だけがかかってもったいない」といった悩みは、土地を所有している方にとって共通のものです。土地は持っているだけでは資産とはならず、むしろ維持費ばかりがかかります。そんな悩みを抱えている方にとって、まず思いつくのが「売却」か「活用」かという選択肢でしょう。
土地を売却するというのは、もっともシンプルで短期間で現金化できる手段です。売却すればそれまでの土地の維持管理にかかる手間から解放され、毎年支払っていた固定資産税や都市計画税といった税金の負担もなくなります。
しかし、売却にはデメリットもあります。一つは、一度手放すとその土地から将来的に収入を得る可能性がゼロになることです。また、売却には仲介手数料や測量費用などの諸経費がかかるほか、売却益が出た場合には譲渡所得税が課税されます。
さらに、土地の立地や需要によっては、希望する価格で売却できなかったり、売却までに時間がかかったりする可能性も考慮しておく必要があります。
一方で、土地活用には、将来的な収入や相続対策としての魅力があります。土地が将来にわたって安定した収入を生み出す資産に変わる可能性があります。
土地活用は、これらの方法によって安定した収益を得られるだけでなく、相続対策としても有効です。たとえば、更地のまま相続するよりも、賃貸住宅として活用することで相続税評価額が下がり、節税につながるケースがあります。
また、活用方法によっては、固定資産税や都市計画税が軽減される特例が適用される場合もあります。
しかし、土地活用にも注意点があります。初期投資が必要なだけでなく、活用方法によっては空室リスクや修繕費用、管理の手間などが発生する可能性も考慮しなければなりません。
ご自身の土地が持つ可能性を最大限に引き出すためにも、まずは専門家に相談し、それぞれの選択肢のメリット・デメリットを具体的に比較検討してみることをおすすめします。
一口に土地活用といっても、その種類はさまざまです。初期費用がかかる、建物を建てるタイプから、比較的ローコストで始められるものまで、それぞれにメリット・デメリットが存在します。
ここでは、定番の土地活用の方法を比較してみます。
最小限の整地と区画線の設置で始められる、低コストな土地活用の代表格です。
建築工事も不要で、比較的短期間でスタートできます。立地に恵まれた住宅街やオフィスエリアでは、安定したニーズを見込めるでしょう。
初期費用：低（数十万円〜）
収益性：中→賃料単価は安いが安定している
リスク：空車、周辺に競合が増えたときの値崩れの可能性はある
向いている土地：狭小地、変形地、アスファルト舗装済みの土地
駐車場なら日当たりなどは関係ないので、賃貸住宅を建てにくい土地の形、場所でも活用できます。
駐車場の中でも、時間貸し型のコインパーキングは収益性の高さが魅力です。繁華街や駅近エリアなら、1日数回の回転で高い収入が期待できます。
機械設備の導入が必要ですが、運営を代行会社に任せることで手間を軽減できます。
初期費用：中〜高（設備導入費あり）
収益性：高→単価が低くても回転が良ければ収益大
リスク：高コスト設備の故障・定期メンテナンス・盗難リスク
向いている土地：商業地、駅周辺、幹線道路沿い
コインパーキングを経営するには、管理委託方式と一括借り上げ方式があります。
委託方式は、土地のオーナーがコインパーキングの経営主体となり、運営会社に日常の管理業務を委託する方法です。高収益が期待できる一方で、コインパーキングに必要な設備の設置費用はオーナーが負担するため、初期費用がかかります。
一括借り上げ方式は、土地を運営会社に貸し出し、運営会社がコインパーキングの経営主体となる方法です。コインパーキングの稼働率に関わらず、毎月一定の賃料収入が保証されるため、収入が安定します。
多少収益が少なくても、管理の手間を省きたい方は、一括借り上げ方式がおすすめです。
建物を建て、賃貸住宅として提供する代表的な土地活用です。
立地やプランニングによっては、10年〜20年スパンで比較的安定した家賃収入が得られます。入居者ターゲットを明確にし、そのエリアでニーズがある建物設計や間取りを工夫することが、アパート経営成功のカギです。
初期費用：高（建築費、設備費含めて数千万円〜）
収益性：中〜高→満室なら高収益
リスク：空室・家賃滞納・定期的な修繕や設備更新
向いている土地：駅近、学生街、雇用施設周辺
アパートを建てるために、ある程度の初期費用は必要ですが、そもそも戸数が少ないため、土地活用が初めての人でもチャレンジしやすい方法です。小規模な分、空室のリスクもやや低めです。
より大規模な建物活用として挙げられるのが、マンションの建築と経営です。
初期投資額は非常に大きく、融資の審査も厳しくなりますが、規模によっては数十室の賃料を得ることができ、高収益が狙えます。
初期費用：非常に高い（1億円以上）
収益性：高（都市部での需要が高い）
リスク：大規模修繕、空室が長期化した場合の影響大
向いている土地：都心部、再開発エリア、商業複合地
アパートと比べると規模が大きくなるため、初期費用もかかります。その分、満室になれば収益は高く、資産価値が比較的安定しやすい活用法です。
アパート・マンションとは異なり、一戸単位で貸し出す住宅型の賃貸経営です。
ファミリー層やペット可物件を求める層にニーズがあり、長期入居につながりやすい特徴があります。土地を分割して複数棟展開する例も増えています。
初期費用：中〜高（建物規模により異なる）
収益性：中（長期安定型）
リスク：入退去のタイミングで収入が0になる可能性
向いている土地：住宅街、郊外、学校や公園の近く
戸数が多いアパートやマンションと比べると収益性は低くなりますが、子供が巣立つまで、もしくはそれ以降も利用してもらえる可能性があるため、その分、安定性が高いです。
荷物を預けるニーズは年々増えており、住宅の収納不足を補うサービスとして注目を集めています。「建物を建てずにできる土地活用」の中でも比較的、収益性と利便性のバランスが良いのが特徴です。
初期費用：低〜中（コンテナ設置型なら安価）
収益性：中〜高（需要がある地域なら安定）
リスク：火災・盗難・管理の手間
向いている土地：住宅密集地、幹線道路沿い、狭小な空き地
トランクルームや貸倉庫の経営は、駐車場経営と同様に、専門業者に運営を委託することで手間を大幅に軽減できます。
業者によっては初期設置費用を負担してくれるケースもあり、自己資金が少ない方にも向いています。
今回は、土地活用と売却の比較をはじめ、定番の土地活用の方法を紹介しました。
どの土地活用方法にも、それぞれの特性と適した立地条件があります。
例えば、駅近であればマンションやアパートなどの建築型が向いている一方、住宅地の一角であれば月極駐車場や戸建て賃貸の方が適していることもあるのです。
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