土地を所有していると、固定資産税や相続税などの税負担が発生します。更地のままでは税金が高くなりがちですが、適切な土地活用を行うことで節税が可能です。
賃貸住宅を建てることで固定資産税の軽減措置を受けられたり、相続時の評価額を下げることができますし、ローンや減価償却によって所得税を節約する方法もあります。
そこで今回は、土地活用によって節税できる主な税金の種類や、おすすめの活用方法について詳しく解説します。税負担を軽減しながら資産を有効に活用したいと考えている方は、ぜひ参考にしてください。
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結論からいうと、土地活用を適切に行うことで、税負担を軽減することが可能です。
土地を所有しているだけでは、固定資産税や都市計画税がかかりますが、建物を建てたり賃貸経営を行うことで税率が変わり、負担を抑えることができます。また、相続税対策としても有効な場合があります。
たとえば、更地のまま所有していると固定資産税の負担が大きくなりますが、賃貸住宅を建てることで課税評価額が下がり、結果的に税額を抑えられるのです。
土地はそのまま持っているだけでは非常にもったいないです。収益を得て、節税もできる方法を考えていきましょう。
土地活用を行うことで、以下の税金を軽減することが可能です。
土地を所有している限り、毎年支払わなければならないのが固定資産税と都市計画税です。更地の状態よりも、賃貸住宅やアパートを建てることで、税負担を軽減できます。
住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、小規模住宅用地（200㎡以下）では固定資産税が1/6、都市計画税が1/3に軽減されます。
たとえば、更地のままでは年間60万円の固定資産税がかかる土地でも、賃貸住宅を建てることで税金が1/6〜1/3に抑えられるということです。
土地を相続する際、評価額が高いと相続税の負担も増えてしまいます。しかし、土地を活用することで、評価額を引き下げることが可能です。
賃貸住宅を建てて運用すると、土地の評価額が「貸家建付地」として更地よりも低くなり、相続税の課税対象額を抑えることができます。
また、建物の評価は固定資産税評価額が基準となるため、時価より低くなる傾向があります。
現金で贈与すると、その額がそのまま贈与税の課税対象になります。しかし、土地に賃貸住宅を建ててから贈与すると、不動産の評価額が下がり、贈与税を軽減できます。これは、土地が「貸家建付地」として評価されるためです。
建物も固定資産税評価額が課税対象となりますから、現金で贈与するよりも節税効果は高くなります。また、60歳以上の親から18歳以上の子へ贈与する場合、2,500万円まで贈与税が非課税となる「相続時精算課税制度」を活用できます。賃貸住宅を建てた土地をこの制度を利用して贈与すると、相続時の税負担も軽減できます。
賃貸住宅を建てると、建物の価値が年々減少するとみなされ、減価償却費として経費計上できます。課税対象となる所得が減れば、所得税も軽減されます。
たとえば、木造アパートなら22年、鉄筋コンクリート造のマンションなら47年の耐用年数に応じて、減価償却費を計上できます。
また、土地活用によって得られた収入は、所得税の対象となりますが、経費として様々な費用を計上することで、課税対象となる所得を減らすことができます。たとえば、賃貸住宅の修繕費や管理費、ローンの利息などは、経費として計上することができます。
では、実際に節税を目的とした土地活用にはどのような方法があるのでしょうか。特に有効な方法をいくつか紹介します。
賃貸アパートやマンションを建設し、家賃収入を得る方法です。節税効果が高く、以下のメリットがあります。
【固定資産税の軽減】
住宅用地の特例が適用されるため、小規模住宅用地（200㎡以下）では固定資産税が1/6、都市計画税が1/3に軽減される
【相続税対策】
貸家建付地として評価額が下がり、相続税の課税対象額が引き下げられる
ただし、空室リスクや管理の手間がかかるため、事前の市場調査や管理会社の選定が重要です。
戸建て賃貸とは、一軒家を貸し出す不動産投資の方法で、アパート経営よりも管理の手間が少なく、長期的な安定収益が期待できます。節税対策としての主なメリットは以下の通りです。
【固定資産税の軽減】
住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用される。小規模住宅用地（200㎡以下）では固定資産税が1/6、都市計画税が1/3に軽減され、更地のまま所有するよりも大幅な節税効果が期待できる
【相続税対策】
戸建て賃貸を建てて貸し出すことで、その土地は「貸家建付地」として評価され、相続税の課税対象額が引き下げられる。小さな土地でも、更地で相続するよりも賃貸住宅が建っている方が税負担を軽減できる
アパートやマンションよりも収益は少なめですが、ファミリー向けなら入居期間が長く、収益が安定しているというメリットがあります。
サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）は、高齢者向けの賃貸住宅で、バリアフリー設計や生活支援サービスが提供される施設です。節税効果だけでなく、社会的な需要が高い点も大きなメリットです。
【固定資産税の軽減】
サ高住も賃貸住宅として扱われるため、固定資産税の「住宅用地の特例」が適用される土地の評価額が下がることで、税負担を抑えられる
【相続税対策（貸家建付地・貸付事業用宅地の特例）】
サ高住を建てると、一般的な賃貸住宅と同様に「貸家建付地」の評価減が適用される。さらに、相続時には「貸付事業用宅地等の特例」を利用でき、最大50％の評価減が可能になり、大幅な相続税の節税効果が期待できる
今後も、高齢者向けの住宅の需要が減ることはないでしょう。安定した収益が見込めます。
土地を駐車場として運用する方法もあります。特に狭い土地や形状が特殊な土地でも活用しやすいのが特徴です。
住宅を建てるわけではないので、固定資産税の軽減効果はありません。しかし管理を委託業者などに任せることで、事業所得ではなく「不動産所得」として計上できるので、個人事業税の支払いが不要になります。
また、駐車場にアスファルトを敷くことで、相続税の取り扱いが変わってくるケースがあります。「一定の建物または構築物がある」とみなされると、相続税が50％減額される可能性があることから、駐車場経営を行うなら地面むき出しのままではなく、舗装工事を行った方が良いでしょう。
コインパーキングを設置するときの費用として、ローンを利用すれば、そのローン分はマイナスの財産として計上できますので、相続分（プラス分）から債務控除することも可能です。
土地を活用することで、固定資産税や相続税の負担を軽減しながら、安定した収益を得ることが可能です。特に賃貸住宅経営は、節税効果が高く、長期的な資産形成にもつながります。
ただし、土地活用にはリスクも伴うため、専門家の意見を取り入れながら慎重に計画を立てることが重要です。特に、これから初めて土地活用を行うなら、専門家のアドバイスは必須です。
クラストでは、土地活用のコンサルティングを行い、お客様の土地にあった最適なプランをご提案いたします。同じ大きさの土地でも、どこにあるのか、どのくらいの収益を求めているのか、周辺の環境などによって適した土地活用の方法は違ってきます。
最適な方法で土地を活かして節税をしたいとお考えの方は、ぜひクラストにご相談ください。
