数多くの土地を持ち、土地を貸して収入を得ている地主さんへ、土地を貸すだけでなくもっと有効に活用して収益を上げたいと思いませんか？
一口に土地活用といってもさまざまな方法があります。収益を大きくする方法、小さくても安定して収益を得る方法、相続税対策など節税のために行う土地活用など、目的をはっきりさせてから最適な方法を検討することが大切です。
そこで今回は、地主さんに適した土地活用の方法と注意点などについて詳しく解説します。地主で土地活用に興味がある場合にはぜひご覧ください。
まず、これから土地活用を始めようとお考えの地主さんに向けて、土地活用の基本とよくある活用法について簡単に説明します。
土地活用とは、自分が使っていない土地にアパートを建てたり、駐車場にしたりして有効活用し、その土地から収益を上げることです。
土地は持っているだけでは税金がかかるだけで、維持していくのが大変です。そこで、賃貸物件を建てたり駐車場にしたりして、マイナスをプラスに変えていきます。
ただし、土地活用は事業、経営です。誰でも簡単にできることではなく、その地域にあった方法で活用しなければ収益を上げることはできません。
また、空き室リスクなどデメリットへの備えも必要です。専門家の意見も聞いたりしながら進めていくことが大切です。
土地活用の主な方法として以下の5つが挙げられます。
①アパート・マンション経営
②戸建賃貸経営
③駐車場経営
④店舗経営
⑤高齢者施設
土地活用の王道といえばアパート経営です。アパートを建てて部屋を貸し、家賃収入を得る方法です。
長期にわたって安定した収入を得られるほか、生命保険代わり、節税対策になるのが大きなメリットです。
広い土地があるなら、アパートではなくマンションにするのもおすすめです。部屋数が多いほどリスクが分散され、収益も多くなります。
小さめの土地でも、戸建てを立てれば賃貸経営が可能です。アパートは部屋数が多いものの、住人は単身者が多いため、短期間で退室するというデメリットもあります。
その点、戸建てに住みたい人は子供のいる家族が多く、一度住んだら長く住んでくれるというメリットがあります。
また、賃貸併用住宅にすれば、自分の家として住みながら一部を人に貸すという方法も可能となり、節税対策にもなります。
初期費用をあまりかけたくない方や、日当たりが悪くて賃貸物件を建てるのには適していない土地をお持ちの方には、駐車場経営がおすすめです。
駐車場経営は、月極駐車場とコインパーキング、2つの方法があります。どちらが良いかは、その地域のニーズによります。
アパートほどの賃料は得られないものの、管理の手間が少ないというメリットがあります。
土地を事業者に貸して、土地の賃料を得る方法が一般的ですが、建物を建てて物件ごと貸し出す方法もあります。土地だけを貸し出す場合は店舗は事業者が建てますので、初期費用がほぼかかりません。
などがあります。土地が広ければ、ショッピングセンターを建てて店を誘致するという方法もありです。
アパートなどの賃貸物件よりも賃料を高めに設定できるというメリットがあります。
最近注目されているのは高齢者施設を建てる活用方法です。今後ますます高齢者の数は増えていきますので、高齢者施設の需要も高まっていくと考えられます。
景気の影響も受けにくく、賃貸住宅には向かない駅から遠い土地や、スーパーやドラッグストアなど買い物に便利な施設がない土地でも建てることが可能です。
個人で経営するよりも介護事業者に委託して建設することが多いので、管理の手間も少ないです。
地主さんで土地活用の方法で迷った時は、以下のポイントを押さえて考えてみましょう。
ご自分が持っている土地がどこにあるのか、その地域ではどのようなニーズがあるのか、最初にこの点を見極めることが非常に重要です。
たとえば、駐車場経営は手間がかからなくていいと思っても、周囲の住宅にみな駐車スペースがついていたり、駅から近くてそもそも車を持っている人が少なかったりすれば、月極駐車場のニーズはあまり高くありません。
儲かるから、簡単だから、といった理由だけで土地活用の方法を決めるとうまくいきません。
収益と一口にいっても、金額はピンキリです。10室のアパートと50室のマンションでは、毎月の収益にはかなり差があります。駐車場経営は、管理の手間はあまりなくて初心者にもおすすめの方法ですが、収益性はそれほど高くありません。
どのくらいの収益を上げたいのかによって、適した方法は違ってきます。
とにかく高い収益を目指すのか、それともそれほど大きくなくてもいいから、長期にわたって安定した収益が欲しいのか、目標を考えてみてください。
土地の活用期間についても考えてみます。土地活用は事業、経営ですから、出口戦略もとても重要なのです。
アパートやマンションといった賃貸物件は時間と共に価値が下がっていきますので、どの時点で売却するのか、それとも建て直すのか、最終的にどうしたいのかを決めておく必要があります。
また、いずれは土地を子供に相続させたいと考えているなら、駐車場経営など転用しやすい方法にしておく方が、相続した人が土地を使いやすいです。
目先の収益だけでなく、将来的なことも考えて活用法を決めましょう。
十分計画を練って始めたつもりでも、何かと問題が起こるのが土地活用です。しかし、どのようなリスクがあるのか、注意点を知っておけば回避は可能です。
土地活用を成功させるためには、かけた費用よりも収益が上回らなくてはなりません。
特に、大型のマンションやショッピングセンターなどを建てる場合は、多額の初期費用がかかります。
利回りについてもよく理解した上で、どのように収益を上げていくかを考えていくことが大切です。
思ったよりも経費がかかり、赤字になってしまったということのないようにしましょう。
コインパーキングでの機械トラブル、アパートの入居者からのクレームなど、土地活用を始めてからも何かと問題が起こります。
トラブル対応を全て自分で行うのは、なかなか大変です。経費はかかりますが、信頼できる管理会社に業務を委託するなどして、手間を減らす工夫が必要です。
思ったほど入居者が集まらないなど、空き室のリスクはつきものです。土地活用の方法が駐車場でも店舗経営でも同じことで、思ったように集客できないときにどうすればよいか、専門家に相談しながら事業を進めていくことも大切です。
また、経営が軌道に乗るまでは何かとお金もかかりますので、できるだけ初期投資や借入を少なくしておくと安心です。
土地活用を成功させるには、信頼できるパートナーを見つけることが何よりも大切です。主に以下のような相談先があります。
土地活用の方法は、建物を建てるだけでなく、土地そのものを貸し出したり、あるいは売却といった方法もありますので、地元の不動産会社に相談するのが一般的でしょう。
駐車場経営を考えているなら、駐車場を管理している専門の会社に相談するのもありです。
アパートやマンション経営で安定的に収益を上げていきたいとお考えなら、私たちクラストにぜひご相談ください。
マンション建設だけでなく、その後の管理まで一貫してサポートをしております。入居者の対応や建物の維持管理など、何かと面倒な管理業務も全て無料で対応しています。
オーナー様は安心して資産運用に集中していただけますので、土地活用が初めての方でも安定した収益を確保できるでしょう。
ここまで土地活用を検討している地主さん向けに、土地活用の基本と注意点を解説しました。
使っていない土地にアパートやマンションを建てたり、駐車場にしたりして収益を得るのが土地活用です。
土地活用を成功させるには、その地域のニーズを的確に捉えることが何よりも重要です。
また、土地活用の専門家に相談しながら進めていくことも大切ですので、信頼できるパートナーを見つけてください。
地主さんでパートナー探しで迷っているならクラストにぜひご相談ください。お持ちの土地にあった活用方法をご提案させていただきます。
