「土地活用を始めたいけれど、初期費用はどのくらいかかるのだろう」と不安に思っていませんか？
土地活用の初期費用は、少ない金額でスタートできるものもあれば、数千万円から1億円以上かかるものまでさまざまです。この方法がいい！と思っても予算が足りなければ経営が行き詰まってしまう可能性もあるでしょう。
そこで、人気の土地活用の方法について、どのくらいの初期費用がかかるのかお話しします。
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人気の土地活用の方法について、初期費用がどのくらいかかるのかみてみましょう。
駐車場経営は、土地活用の中でも比較的初期費用がかからない方法だといわれています。ではいくらかかるのか、月極駐車場とコインパーキングで分けて考えてみましょう。
まず、月極駐車場は月額が決まっていますので精算機は必要なく、土地の整備ができればすぐにでも始められます。設備としては、車止めや車の位置を示すライン引きなどが最低限必要となります。
最も安く済ませる方法は、砕石などをしきつめて区画ロープで枠を作る方法です。3000～4000円/m2が相場です。
アスファルト舗装にするともう少し費用が高くなり、4000〜6000円/m2、コンクリート舗装になると8000〜10000円/m2ほどが目安となります。
コインパーキングはアスファルト舗装をするほかに、機械の設置費用が必要となります。
あくまでも目安ですが、以下のような費用がかかります。
1.フラット板（車止め）：10万円/台
2.精算機：40万円〜50万円
3.照明や看板の設置：60万円〜70万円
そのため、コインパーキングにする場合は、一括借り上げ方式にするのが一般的です。
駐車場の運営会社に土地を貸し、機械の設置などは運営会社に任せます。初期投資は0円で、駐車場の維持管理も運営会社がやってくれます。オーナーは毎月固定の賃料を安定的に受け取ることができます。
戸建てを建てるには、以下の費用が最初にかかります。
1.本体工事費：建物を建てる費用
2.付帯工事費：地盤改良や外構工事、給排水工事などの費用
3.諸費用：税金や登記にかかる費用、保険料など
付帯工事費は全体の2割前後、諸費用は1割が目安です。建築費用が大部分を占めますので、本体工事費を安くすれば初期費用を抑えられます。
建物の坪単価は、構造によって変わりますが、目安は以下の通りです。
1.木造（在来工法）：50万円〜60万円
2..木造（ツーバイフォー）：20万円〜50万円
3.鉄骨造：70万円〜80万円
大手ハウスメーカーに依頼すると費用が高くなる傾向にあります。街の工務店の方が費用を抑えられますが、初期費用だけで決めず、メンテナンス費用なども含めて複数見積もりを取り、比較することが大切です。
アパートも戸建て経営と同様に建物の建築費用が大部分を占めます。構造によって、坪単価が変わってきます。
【坪単価の目安】
1.木造：40万円〜60万円
2..鉄骨造：50万円〜70万円
3..鉄筋コンクリート：70万円〜100万円
60坪の土地に木造アパートを建てるなら、2,400〜3,600万円かかる計算です。また、建物の建築費のほかに、付帯工事費、諸費用がかかります。
初期費用を抑えるなら木造アパートが最も安価になります。アパートは2〜3階建てが一般的ですので、鉄筋コンクリートはあまり利用されていません。
自己資金は10〜30％ほど用意しましょう。総費用が5,000万円なら500〜1,500万円あると安心です。
マンションはアパートと比べると規模が大きいため、数千万円〜1億円ほどかかるでしょう。アパートは3階建て以上の建物が多く、鉄骨造もしくは鉄筋コンクリート造が主流です。
【坪単価の目安】
1.木造：50万円〜80万円
2.鉄骨造：80万円〜100万円
3.鉄筋コンクリート：90万円〜120万円
金額が大きくなるため、工事費に何が含まれるのかを確認することが大切です。土地の造成工事費や地盤調査費も含まれるのか、見積もりを出してもらうときには、何の費用がいくらくらいなのか、詳細をよく確認しましょう。
できるだけ初期費用をかけずに土地経営を始めたいとお考えのオーナー様もいらっしゃるでしょう。
結論としては、自己資金なしで土地活用を始めるのは非常に難しい状況です。2015年1月相続税の改正によって、節税対策のためにアパート建設をする人が増えました。アパートが供給過多になったことから、金融庁が監視を強化し、安易な貸付ができなくなったのです。
それに加えてスルガ銀行の不正融資問題もあり、投資用の不動産融資でフルローンを組むことが難しくなりました。そのため、これから土地活用を行うためにローンを組むなら、最低でも10％の自己資金が必要な状況です。
では資金が足りない場合にどうすればよいのか、いくつか方法があります。
1.土地を売却してより資金を作り、収益性の高い不動産に買い替える
2.初期費用がかからない駐車場経営などを暫定的に行う
3.事業者に土地を貸し出す、事業用定期借地権による借地事業を行う
4.等価交換によって土地と建物を事業者と共有する
5.建設協力金方式によって銀行融資よりも有利な条件で資金を借りる
立地条件の良い土地であれば、たとえば借地事業によって企業に土地を貸し出します。建物は土地を借りている事業者が建設しますので、費用をかけることなく土地の賃料が入ってくるというわけです。
アパート経営などと比べると賃料は低くなってしまいますが、初期費用をかけたくない人にはおすすめの方法です。
自己資金だけで土地活用を始められる人はほとんどいませんので、ローンを組むことになります。土地活用で利用できるローンの種類や注意点について解説します。
ローンは大きく分けると、民間ローンと公的ローンに分けられます。それぞれ、このような種類と特徴があります。
【民間ローン】
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不動産担保ローン |
不動産を担保に借りる。使途は自由で返済期間は最大35年。 |
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アパートローン |
土地活用や不動産融資を目的に借りる。返済期間は1年〜35年。 |
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プロパーローン |
金融機関独自のローンで返済期間などが決まっていない。 |
【公的ローン】
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子育て世帯向け省エネ賃貸住宅建設融資 |
若い子育て世帯向けの住宅用ローン。1戸あたりの床面積が50m2以上必要。 |
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サービス付き高齢者向け賃貸住宅建設融資 |
サービス付き高齢者向け賃貸住宅を建てるための融資。各部屋にトイレや洗面設備を備えるなど一定の条件あり。 |
土地活用のローンは、一般の住宅ローンとは違った視点で審査されます。借主の年齢や年収、他のローンの利用状況などは当然審査されますが、そのほかに事業の収益性や後継者（相続人）についても審査されます。
土地活用は経営ですから、失敗することもあり得ます。そうすると貸し付けた資金が回収できなくなるため、安定した収益が確保できるのかが審査では最も重要な点であるといえるでしょう。事業計画書の提出が必須となりますので、土地活用の専門家に相談しながら進めていくことが望ましいです。
人気の土地活用の方法について、初期費用がどのくらいかかるのか解説してきました。その方法によってかかる費用はさまざまです。
まったく費用をかけずに土地活用を行うことは難しいですが、費用を抑えることは可能です。また、ローンを組む際には事業の収益性なども審査されますので、土地活用が初めての人は専門家に相談しながら話を進めていく方が良いでしょう。
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なるべく費用をかけずに安定した土地活用をお考えの方は、ぜひ一度私たちクラストにご相談ください。
