土地活用を検討しているオーナー様の中には、今後も需要が高い介護施設の経営をお考えの方も多いのではないでしょうか？
確かに需要の高い活用法ですが、デメリットがないわけではありません。介護施設特有のデメリットや注意点を理解しておくことが大切です。
土地活用を成功させるために、知っておくべき介護施設のデメリットについて解説します。
Contents
介護施設は建物の規模も大きいため、建設には多額の費用がかかります。ですので、土地活用での安定した収益性というメリットのほかに、どのようなデメリットがあるのかをよく理解しておくことがとても大切です。
介護施設を建てるには、広い土地が必要です。300〜400坪は必要となるでしょう。
基本的には土地のオーナーが建物を建て、それを事業者に貸し出す形で運営してもらうため、建物の建築費用も膨大になります。少なくとも数千万円、建物が大きくなれば数億円かかることもありますので、その多額の初期投資が必要なのはデメリットといえます。
もともと持っている土地が大きい人が参入しやすい方法で、これから土地を取得して土地活用をしたいという人には、あまり向いていません。
また、借り入れする金額も大きくなりますから、できるだけ自己資金を用意できる人でないと、余裕を持った経営が難しくなるでしょう。
建築費を抑えるには無駄な設備をなくすなどの工夫が必要となるため、どの業者に依頼するのかが重要になってきます。
収益性は下がるものの、自己資金が足りなければ土地活用のリースバック「建設協力金方式」という方法で、事業者から建築協力金を得て賃料と相殺していくことも可能です。
これから高齢者は増えますから、介護施設の需要は高いものの、介護報酬の改定によって賃料が下落する可能性があります。
事業自体がなくなることはないものの、介護報酬が下げられることによって事業者から賃料の減額を要求されることがあります。
事業者に撤退されないためには承諾せざるを得ない場合があり、始めた当初よりも収益性が下がることも考えておかなくてはなりません。
福祉事業だから賃料が変わらないと考えるのは危険です。
土地活用といえども介護事業の経営ですから、収益が悪化して事業者が撤退を検討する可能性はゼロではありません。
高齢者は減らないから、「施設さえあれば経営はずっと安定」ではないのです。
需要自体は高いので介護事業はなくなりませんが、競合によって経営が悪化する可能性は十分にあります。
また、需要はあっても働き手が足りなくて事業が成り立たなくなる可能性もあります。
令和3年度「介護労働実態調査」によると、63％もの事業所で人材不足だと感じていることがわかりました。
ただでさえ仕事がきついといわれる介護業界で、人が足りないことでさらに仕事がきつくなり、離職者が増えるという悪循環に陥ることもあります。人材確保の難しさは大きなデメリットです。
介護施設は、駅から遠い場所など立地が悪くても建てやすいのがメリットです。基本的に施設内で全て済むので、周辺にお店などがなくても十分だからです。
しかし逆に、立地の良い場所に土地があるなら、マンション経営よりも収益性が悪くなってしまう可能性があります。
介護施設は間取りや設備の制限が多く、建設が面倒でお金もかかるデメリットがあります。それなら普通にマンションなどを建てた方が収益性は高くなるでしょう。
介護施設にはいろいろなタイプがありますが、「介護付き有料老人ホーム」は特定施設に該当し、総量規制によって建てられないことがあります。
施設を建設するには都道府県知事の指定が必要ですが、その地域での定員総数が決まっているので、建てたいと思った場所に建てられない可能性があるということです。
収益性を考えれば介護付き有料老人ホームの指定が理想です。しかし、総量規制によって他のタイプの老人ホームにせざるを得ないこともあるのです。
介護施設は、一棟貸しが基本です。事業者の使いやすいように設計されていることがほとんどですので、別の事業者が使いづらい設備になるのがデメリットとしてあります。
アパートやマンションのように、誰が住んでも良い汎用性の高い設備ではないので、次の入居者（事業者）が見つかりにくいのです。
たとえ見つかったとしても、施設が使いづらいと賃料の減額を求められることもあります。
ですので、事業者が途中で変わらないように、長期で安定した運営をしてくれる事業者を見極めることが何よりも大切です。
介護施設は、介護施設特有の間取り、設備などが必要となるため、仮に事業者が撤退してしまった場合、別の施設に転用しようと思ってもそれが難しいというデメリットもあります。
新たな施設として運用する場合は大幅なリフォームが発生し、さらに資金が必要となってしまいます。
介護施設での土地活用を検討している場合には以上のようなデメリットも把握しておきましょう。
主なデメリットについて見てきましたが、具体的に介護施設での土地活用には、どのような失敗が考えられるか、想定できる例をご紹介します。
介護施設を経営するには、アパートやマンションの経営とはまた違った視点が必要です。
建物はバリアフリーですし、特殊な設備も必要で、建築費はその分高くなりがちです。建築当初の費用だけでなく、維持費もかかります。
このような現実を知らずに、「需要が高いから安定して収益が得られる」と思って始めると、途中でうまくいかなくなる可能性が高いです。
常に人材不足が叫ばれている介護業界の現状を知っておくことも大切です。
実際の運営は介護事業者が行うとはいえ、建物を貸しているオーナーとして現場の苦労も理解した上で、事業者と協力していくことが重要でしょう。
介護施設には、種類があります。
・介護付き有料老人ホーム
・グループホーム
・デイサービス・ショートステイ
・訪問介護事業所
土地の広さ、周辺環境によって適した施設は違います。介護付き有料老人ホームは収益性が高いからといって、どこにでも建てられるわけではありません。ある程度の広さも必要ですから、土地が小さいならデイサービスなどの施設が適しています。
介護施設はあまり立地を気にせず建てられるというメリットがありますが、自立した生活ができる高齢者向けの住宅なら、周辺に買い物ができる商業施設があったり、電車やバスなど公共交通機関が充実している地域でないと、需要が見込めません。
ですので、その土地にあった施設選びができないと、事業者がなかなか見つからないという失敗につながる可能性があります。
建物が完成間近になって、急に辞退されてしまうというケースもまれにあります。その段階になって、次の事業者を見つけるのは相当困難です。
また、サービスを開始して間もない時期に撤退されてしまっても困ります。ある意味、建物選びよりも重要なのが事業者選びだといえるでしょう。
介護施設の運営にどれほどの実績があるか、経営に問題はないかといった面だけでなく、対応などに誠意が見られるかも重要なポイントです。
利用者の満足度が高いことだけでなく、従業員が長く働いてくれることも経営を安定させるうえではとても大切です。
これまでの実績を確認するとともに、その事業者が運営している他の施設も見学し、一緒に事業を行えるパートナーかどうか、しっかりと見極めてください。
介護施設に限ったことではありませんが、利回りを確認することはとても重要です。収益の予測を立て、資金計画に無理がないか、よくシミュレーションをしておかないと経営が失敗する可能性が高いです。
そして、経営が行き詰まった時の対処法もあらかじめ考えておきます。シミュレーションはあくまでもシミュレーションです。
経営を始めた当初とは状況が変わり、予測通りの収益を上げられなくなる可能性は十分にあり得ます。
収益が思うように伸びない時にどうすればよいか、対処法を考えておくことはとても大切です。
ここまで、介護施設での土地活用のデメリットに焦点を当てて解説してきました。
土地活用で迷っている方、介護施設の経営が適しているかどうか判断が難しいとお悩みの方は、私たちクラストに相談してみませんか？
介護施設の経営は、あまり立地を選ばないというメリットがある一方で、立地によってはむしろアパート・マンション経営の方が収益性が高くなるケースもあるのです。
その土地にあった活用の方法を見極めるには、土地活用の実績が豊富な専門業者に相談することが大切です。土地活用で47年の実績を持つクラストなら、お客様の大切な土地に最適な活用法をご提案できます。
