広い土地を所有しているものの、広いからこそ「どう活用すればいいのか分からない」とお悩みの方は多いものです。固定資産税だけを払い続けていたり、雑草や不法投棄の対応に追われていたりすると、「このまま放置していて本当にいいのだろうか」と不安になるでしょう。
土地の立地や周辺環境、将来の相続を含めたライフプランによって、活用した方がいいのか、それとも売った方が良いのか、最適な方法は変わってきます。
また、初期費用やリスクを十分に理解しないまま、建物を建ててしまうと、思ったほど収入が得られなかったという失敗につながりかねません。
そこで今回は、都市部・郊外・地方それぞれの立地に合った広い土地の活用方法やアイデアをご紹介します。あわせて、注意点についても解説しますので、ぜひ参考にしてください。
それでは、広い土地の活用方法・アイデアをエリア別にご紹介します。
都市部は人口も多く、商業地・住宅地、どちらもさまざまな活用法が考えられます。
駅やバス停に近い立地であれば、賃貸アパートやマンションなど住宅として建築し、家賃収入を得る方法が定番です。ワンルーム中心の単身者向けにするか、ファミリー向けの間取りにするかで、必要な建物規模や設備が変わります。
初期投資額は大きくなりますが、需要のあるエリアを選べば、長期的に安定した収入につながりやすいのがメリットです。
幹線道路沿いや商店街・オフィス街など、人通りや車の交通量が多い立地であれば、飲食店や物販店、美容室、クリニックなどの店舗向け建物を建築し、テナントに貸す方法もあります。
住居よりも賃料単価が高くなるケースが多く、うまくいけば高い収入が期待できます。テナントの入れ替わりや景気の影響を受けやすい点はリスクですが、複数のテナントが入る複合ビルにすることで、空室の影響を分散しやすくなります。
都市部では、コインパーキングや月極駐車場などのニーズが高いエリアも多くあります。月極駐車場なら、建物を建てずに舗装やライン引き程度の工事で始められるため、初期費用を抑えたい方にもおすすめです。
アパートや店舗と比べると1台あたりの収入は小さくなりがちですが、他の活用方法への転用もしやすく、「一時的な活用」としても使いやすい点がメリットです。
駅から少し離れた場所や、住宅地と商業地の中間のような立地では、トランクルームや貸し倉庫など、物を保管するスペースとして活用する方法もあります。
比較的コンパクトな建物やコンテナ設備で始められ、賃貸住宅を立てるよりも設備投資が抑えられるケースが多いです。
特に、周辺にマンションやオフィスが多いエリアでは、「荷物置き場がほしい」というニーズを取り込める可能性があります。
都市部から少し離れた郊外は、都心への通勤圏でもあり、店舗も多いエリアです。
郊外エリアは、静かな住環境や広い駐車スペースを求めるファミリー世帯に人気があります。広い土地であれば、庭や駐車場付きの戸建て賃貸や平屋住宅を建築し、賃貸経営を行うのが定番です。
アパートよりもプライバシーやゆとりを重視したい入居者に人気で、長く住んでもらえれば安定した家賃収入につながります。
郊外の広い土地は、駐車場を確保しやすいので、車での来店が前提となるロードサイド型の飲食店やドラッグストア、クリニック、介護施設など事業用の土地として貸し出すのも良いでしょう。
オーナー自身が建物を建てて賃貸に出す方法もあれば、事業者に土地だけを貸す「事業用定期借地」として活用する方法もあります。長期の契約期間が設定されることが多く、まとまった地代収入が見込める一方で、契約内容や解約条件をしっかり確認しておかないと、将来の相続や売却の際に制約になるリスクもあります。
田舎は人口が少ないながらも、環境を生かした活用法が考えられます。
地方の広い土地では、都心からの移住者や二拠点生活を望む人に向けた戸建て賃貸という活用方法があります。家庭菜園ができる庭付き住宅や、ペットと一緒に暮らせる平屋など、都市部では実現しにくい、ゆとりある暮らしをアピールするのがポイントです。
古い住宅や古民家が残っている場合は、あえて残し、リノベーションして賃貸に出す方法もあります。
自然に囲まれた田舎の広い土地は、キャンプ場やグランピング施設、貸し農園、市民農園といったレジャー用途にも向いています。
特に、都市部から車で数時間圏内にあり、眺望や川・山などの自然環境に恵まれている立地なら、アウトドア需要を取り込める可能性があります。テントサイトやコテージの建築、給排水設備の整備など初期投資は必要ですが、うまく運営できれば季節ごとのイベントと組み合わせた経営も検討できるでしょう。
人通りが少なく住宅や店舗には向かない立地でも、日当たりが良くまとまった面積があれば、太陽光発電施設の用地として電力事業者などに貸す方法があります。また、建設会社や運送業者の資材置き場・倉庫用地として貸し出す活用もあるでしょう。
オーナー自身が建物を建てて経営するのではなく、事業者に土地を貸す形であれば、建築コストや運営の手間を抑えつつ、地代収入を得られる点がメリットです。
土地活用は「経営」です。ニーズをしっかりと捉え、リスクも考慮した上で計画を立てる必要があります。
同じ広い土地でも、何に向いているかは立地によって大きく変わります。駅近の都市部ならアパートやマンションなどの賃貸住宅、郊外の幹線道路沿いなら店舗やクリニック、地方ならキャンプ場や資材置き場など、候補となる方法はさまざまです。
周辺の人口動態や世帯構成、賃貸需要、駐車場の空き状況、将来の開発計画などを調べずに建物を建築してしまうと、「思ったほど入居者が集まらない」といったリスクが高まります。
まずは、「そのエリアに本当にニーズがあるか」を、客観的なデータに基づいて判断しましょう。
土地活用では、用途地域や建ぺい率・容積率、最低敷地面積、接道条件など、建築に関するルールを外すことができません。例えば、「店舗を建てたいのに住宅専用地域だった」「思っていた規模の建物が建たない」といったケースは、事前確認不足から起こります。
農地の場合は農地転用の許可が必要になるなど、活用方法によって手続きも変わります。計画を具体化する前に、役所や専門家に相談し、建てられる建物の種類や大きさ、必要な手続きの有無を確認しておくことが大切です。
アパートや戸建て賃貸、事業用テナントなど、建物を建てて収入を得る方法は、まとまった初期投資が必要になります。表面上の利回りだけで判断せず、
・建築費やローン返済額
・固定資産税
・修繕費・管理費などのランニングコスト
も含めて、長期の収支計画を立てましょう。
また、空室リスクや賃料下落、テナントの退去、周辺環境の変化など、賃貸経営にはさまざまなリスクがあります。満室時だけでなく、「空室が出た場合でも返済を続けられるか」といったシミュレーションを行っておくと安心です。
広い土地を活用すると、将来の相続や売却にも影響します。たとえば、長期の定期借地契約や大きな建物を建ててしまうと、
・相続人が売りたくなってもすぐに売却できない
・分筆しにくく、土地を分けて相続させづらい
といった状況になることがあります。
土地活用を始める前に、「将来、誰にどのように引き継ぐのか」「売却の可能性はあるのか」といったことを家族でよく話し合い、必要に応じて税理士や不動産の専門家に相談しておくと、後々のトラブルを減らすことができます。
広い土地の活用と一口にいっても、都市部・郊外・地方（田舎）によって向いている方法は大きく変わります。また、用途地域などの法規制や、初期費用・収支計画、将来の相続・売却のことまで含めて検討しなければなりません。
大切なのは、「この土地で無理なく続けられる活用方法は何か」「どのくらいのリスクなら許容できるか」を整理し、立地やご自身のライフプランに合った選択をすることです。
そのためには、複数の活用方法を比較しながら、長期的な視点でアドバイスしてくれるパートナーの存在が欠かせません。安易に一つの方法に決めてしまうのではなく、賃貸住宅や駐車場、事業用定期借地など、それぞれのメリット・デメリットを専門家と一緒に確認しながら進めていくことが大切です。
私たちクラストは、高品質で災害に強い鉄筋コンクリート造の賃貸マンション建設を中心に、土地活用やマンション経営をトータルでサポートしています。 自社の中に建設部門と不動産管理部門を持ち、企画・設計・施工から、入居者募集、建物・入居管理まで一貫した体制でオーナー様を支えております。
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