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COLUMNコラム

【土地活用】マンション経営のメリットとは?失敗しないための注意点も

マンション経営

マンション経営は数ある土地活用の方法の一つで、大きな利益が見込める投資方法です。

しかし、マンション経営を始めたいけれど、何から始めればいいのかわからず、本当に利益が出るのか?と迷っている方も多いと思います。そこで、マンション経営の基礎知識からメリットやデメリット、失敗しないためのポイントなどについてわかりやすくまとめました。

マンション経営を検討している方はぜひ最後までお読みいただき、参考にしてみてください。
 

【土地活用】マンション経営とは?

マンション経営は、所有している土地にマンションを建てて、そのマンションから家賃収入を得るという土地活用の方法です。それなりの初期費用がかかるものの、部屋数が多いことから大きな収入が見込めます。

マンションは土地と建物という資産ですので、転売することで収益を得る方法もありますが、不動産の転売は手間も費用もかかるので、安定した収益を目指すなら家賃収入をメインにした方が良いでしょう。

似たような土地活用の方法にアパート経営がありますが、マンション経営とアパート経営にはこのような違いがあります。

  • ・マンションの方が部屋数が多い
  • ・アパートは木造建築が多く、マンションはRC構造(鉄筋コンクリート造)が多い
  • ・マンションは耐用年数が長いためローン期間も長く設定できる

最終的に売却するという手段もあるため、アパート経営よりは大きな利益が期待できます。
 

マンション経営のメリット・デメリット

マンション経営のイメージと電卓
マンション経営は安定した家賃収入が見込めますが、初期費用もかかりますし、毎月の経費もかかります。

メリットだけでなくデメリットも把握した上で、収益計画を立てていく必要があります。

■メリット

1.安定的に家賃収入が得られる

マンションの立地によって適正な家賃の相場というものが存在します。いきなり家賃が半額になるということもなく、景気の変動に左右されることも少ないです。将来にわたって安定的な家賃収入が期待できます。老後の資産としても大きな役割を果たしてくれるでしょう。

マンションは表面利回りが7〜10%、経費等を抜いた実質利回りは5%程度といわれています。

2.管理の手間が少ない

日々の管理業務は管理会社に委託できます。

もちろん委託の手数料はかかりますが、わずかな手数料で入居者との連絡やクレーム対応をしてもらえるのですから、全て自分でやる手間を考えたら安いものです。

3.節税対策ができる

空いている土地をそのまま所有していると固定資産税が丸々かかってしまいますが、賃貸住宅を建てれば1/6に軽減されます。

また、家賃収入から経費を引いて赤字になってしまった場合には損益通算ができるため、給与所得から差し引くことも可能です。

相続税も、賃貸物件が立っている土地は更地を相続するより課税額が減額されるので、相続税対策にもなるのです。

4.生命保険代わりになる

ローンを組む際には「団体信用生命保険」に加入します。所有者に万が一のことがあった場合、保険で弁済ができるので、家族には土地とマンションがそのまま残ります。

安定的な家賃収入を得ながら生活をしていくことが可能です。

5.老後の資産形成にもなる

自己資金が少なくてもローンを利用すればマンション建設は可能ですし、家賃収入から返済していくことになるので毎月の負担は少ないです。

ローンを完済すればそのまま資産として所有することができます。

■デメリット

1.空室のリスク

常に満室であれば良いのですが、空室が出てしまうとその分家賃収入が減ることになります。1部屋ならまだしも複数空室が出てしまうと収入が減りローンの返済が厳しくなります。

2.老朽化のリスク

築年数が経つほど人気も下落していきます。一般的には築10年を超えるマンションは価格の下落が始まりますので、よほど便利な立地にあるか人気のエリアでないと、当初の家賃を維持することが難しいのです。

家賃を下げざるを得なくなった時のことも考えて、経営計画を考える必要があります。

3.天災のリスク

日本は災害の多い国です。台風や地震などで物件に被害が出る可能性もあります。被害を受けた時の対策として、損害保険に加入しておくことは必須でしょう。
 

土地活用でのマンション経営の始め方

空き地にマンション
マンション経営は初期費用もかかりますし、何も考えずにマンションを建てても入居者が自然に集まってくるわけではありません。安定した収入を継続していくためにも、「始め方」が重要です。

■収入を得るまでの流れ

まずは所有している土地にマンションを建てることから始まりますが、いきなり建設会社に行ってマンションを建ててくださいとお願いするわけではありません。

  • ・どんなマンションが良いか
  • ・建設費はどのくらいかかるのか
  • ・家賃収入の見込み

など、各建設会社の建設プランを比較するところから始まります。どのプランが収益を最大化できるのか、じっくりと検討して選びましょう。

マンションが完成したら入居者の募集を開始しますが、一般的には個人で行うのではなく管理会社に業務を委託します。建設会社が管理会社を紹介してくれることも多いので、建設前に相談しておくと良いでしょう。

入居者が決まり、部屋が全て埋まったところで安定した収入を得られるようになります。

たとえば10万円の家賃の部屋が20あれば、家賃収入は毎月の家賃収入は200万円です。ローン返済分、管理費など諸経費との差が利益となります。利益を最大化するための資金計画をしっかりと練っておくことが重要だということです。

■必要な資金

まず、初期費用として以下のようなものが挙げられます。

  • ・マンションの建設費用:数千万円から数億円
  • ・ローンを組む際の事務手数料:借入額の1〜3%程度
  • ・火災保険料
  • ・不動産取得税:固定資産税評価額の3%
  • ・登記費用:登録免許税および司法書士への報酬

火災保険料は毎年納めるタイプよりも5年分を一括して納めるタイプの方が割安になるのですが、その分初期費用が高くなるため、自己資本がどのくらいあるかによって決めると良いでしょう。

登記費用は誰に頼むかによって金額が変わってきます。司法書士への報酬は5万円〜10万円ほどが相場ですので、それに諸費用を含めて30万円〜40万円ほど見込んでおきます。

建設後にかかる経費としては、このようなものがあります。

  • ・毎月のローン返済
  • ・管理費用
  • ・修繕積立金
  • ・火災保険料
  • ・固定資産税
  • ・所得税

 

土地活用のマンション経営で失敗しないための注意点

マンション経営失敗のイメージ
マンション経営は成功すれば安定した収入を長期にわたって得られる有効な土地活用の方法ですが、リスクもあります。

失敗しないためにどんな点に注意すれば良いのか、経営のポイントについても知っておきましょう。

■立地が大事

安定した家賃収入を得るためには空き室を作らないことが何より重要です。入居希望者が途絶えないマンションにはこのような特徴があります。

  • ・駅から近い
  • ・都心への交通アクセスが良い
  • ・スーパーやコンビニが近くて便利
  • ・病院や学校など必要な施設が近い

生活のしやすさがそのまま入居者の獲得に結びつきますので、立地が何よりも重要です。

■設備の充実

マンションの設備も重要です。

  • ・オートロック
  • ・宅配ボックス

など、便利な設備を整えておくことは入居者獲得のために必要なことです。
長く付き合える管理会社を探すこと
日々の清掃、入居者からのクレーム対応などトラブルの対処はマンションの評判を下げないためにも必須の業務ですが、オーナー自ら行うことは難しいものです。

空室対策も重要ですから、安定収入のためにはそれら全てを信頼して任せられる管理会社の存在が欠かせません。

マンション経営に関する知識と経験を持った専門家とパートナーシップを結ぶことで、失敗が少なくなるでしょう。
 

土地活用のご相談は

土地活用が初めてという方がマンション経営を成功させるには、専門的な知識が必須です。ただマンションを建てれば収入が得られるわけではなく、「経営する」という視点が必要とされます。

私たちクラストは、47年にわたってお客様のマンション経営をサポートしてまいりました。大切な資産となる建物はRC造を標準化しており、高品質な建物を提供しております。設計も自社で行っていることから建設コストも削減できます。

また、建設部門だけでなく不動産管理部門も備えているため、入居から管理まで、トータルでサポートさせていただいております。

先ほど「必要な資金」のところで管理費をあげていますが、当社では独自のシステムにより管理費無料でのサポートを実現いたしました。

堅実なマンション経営を目指す方は、ぜひクラストまでご相談ください。

土地活用が初めての方はこちらも見てみてください。

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