土地活用は、自己資金がほとんどなくても始められる方法があります。土地を提供して他者に建物を建ててもらう方式や、駐車場など比較的初期費用がかからない方法を選べば、自己資金ゼロに近い形でも収益を得られるケースがあります。「資金がない＝土地活用はできない」と決めつける必要はありません。
ただし、すべての土地で実現できるわけではなく、立地や広さなどの条件によって選べる手法が異なります。本記事では、資金なしで取り組める5つの土地活用方法と、自分の土地に合う選び方、節税効果、注意点まで一通り解説します。相続した土地や遊休地の活用を検討している方の参考になれば幸いです。
【この記事はこんな人におすすめ】
Contents
自己資金をかけずに始められる土地活用の代表的な5つの方法を、特徴の比較表とともに紹介します。それぞれの仕組みや向く土地の条件、メリット・デメリットを順に見ていきましょう。
|
活用方法 |
初期費用 |
収益性 |
自由度 |
実現難易度 |
向く土地の条件 |
|
定期借地 |
★ |
★★ |
★ |
★★ |
立地が良く、企業・店舗のニーズが見込める土地 |
|
等価交換 |
★ |
★★★★ |
★★ |
★★★★ |
都心部・再開発エリア／規模のある土地 |
|
建設協力金方式 |
★ |
★★★ |
★ |
★★★★ |
ロードサイド／コンビニ・ドラッグストア出店希望立地 |
|
土地信託 |
★ |
★★★ |
★ |
★★★★★ |
高い収益性が見込める好条件の土地 |
|
一括借り上げ駐車場 |
★ |
★★ |
★★★★ |
|
駅近・繁華街・住宅街／変形地・狭小地でも可 |
定期借地は、土地を第三者に貸し、借主がその土地に建物を建てて事業や居住に使う土地活用の方法です。地主は地代収入を得られる一方、建築費は借主が負担するため、自己資金をかけずに始められます。
ここで重要になるのが、「普通借地権」ではなく「定期借地権」で契約することです。普通借地権では契約期間終了後も借主が更新を主張できるため、地主の都合で土地を取り戻すことが難しくなります。一方、定期借地権であれば契約満了後に土地が返還されるため、長期計画が立てやすくなります。
定期借地権には、契約期間や用途、契約方法の異なる3つの種類があります。土地の用途や借り手のニーズに応じて使い分けることが重要です。
|
項目 |
一般定期借地権 |
事業用定期借地権 |
建物譲渡特約付借地権 |
|
契約期間 |
50年以上 |
10年以上50年未満 |
30年以上 |
|
建物の用途 |
制限なし |
事業用建物のみ（居住用は不可） |
制限なし |
|
契約方法 |
公正証書等の書面 |
公正証書による設定契約 |
口頭でも可（書面推奨） |
|
契約終了時の建物 |
原則として更地にして返還 |
原則として更地にして返還 |
地主が買い取り、譲渡される |
等価交換方式は、土地所有者が土地を提供する代わりに、その土地に建てた建物の一部（住戸や店舗など）を取得する仕組みです。土地と建物の所有権を地主とデベロッパーで分け合う形になります。
例えば「土地を提供した見返りに、完成したマンションの一室をもらえる」といったケースが代表的です。建築費を負担せずに収益物件のオーナーになれる点が大きな特徴で、取得した区分所有部分を賃貸に出せば家賃収入を得られますし、将来的に売却して現金化することも可能です。
土地を貸すだけの場合、地主は土地の使用権を貸し出すだけで、地代収入を受け取るものの建物の所有権は得られません。これに対して等価交換方式は、土地の一部を譲渡する代わりに建物の一部を自分の所有物として得る方式で、地主から「オーナーの一員」になる感覚に近くなります。
土地信託は、信託銀行や信託会社に土地を預け、運用してもらった収益の一部を配当として受け取る仕組みです。所有権は信託期間中、受託者である信託銀行等に移転します。
土地活用のプロが企画から建築、運営まで一括して担うため、地主は専門知識や資金がなくても事業を進められます。建築投資費用も受託者が負担するため、初期費用は基本的にかかりません。契約終了時には建物ごと地主に返還されるため、長期で資産形成を考える場合にも有効な選択肢となります。
建設協力金方式は、出店を希望するテナント側が建設費を「協力金」として地主に拠出し、地主がその資金で建物を建てて貸し出す土地活用の方法です。地主は受け取った協力金で建物を建て、毎月の賃料から協力金の返済額を差し引いた金額を受け取る形になります。
金融機関からの融資を受けることなく建物を建てられるため、自己資金がない場合でも実質的に初期費用ゼロで賃貸事業を始められます。郊外型のコンビニエンスストアやドラッグストア、ロードサイド店舗などで採用されるケースが多く、テナント側も希望に沿った建物を出店利用できる点でメリットがあります。
一括借り上げ方式の駐車場経営は、土地を駐車場運営会社に一括で貸し出し、毎月一定額の賃料を受け取る方式です。アスファルト舗装や精算機・ゲート設備などの初期費用は運営会社が負担するため、地主側はほぼ初期投資なしで始められます。
駐車場経営には大きく月極駐車場とコインパーキングの2種類があり、月極駐車場は整地のみで始められるケースもあります。コインパーキングは舗装や設備の初期費用がかかる分、立地が良ければ稼働率に応じた収益が見込めます。資金なしで取り組む場合は、設備費を運営会社が負担する一括借り上げ方式が選びやすい選択肢です。
選び方は、重視するポイントによって変わります。資金なしで始められる手法でも、収益性・自由度・実現難易度などの特徴は手法ごとに異なるため、自分の優先順位に合わせて選ぶことが大切です。
|
重視するポイント |
おすすめの活用方法 |
理由 |
|
すぐ始めたい・手間をかけたくない |
一括借り上げ方式の駐車場経営 |
整地と機器設置のみで運営は事業者が代行。最短で収益化しやすい |
|
収益性を重視したい |
等価交換・土地信託 |
立地と規模の条件が合えば、賃貸経営による安定した収益が見込める |
|
安定した長期収入が欲しい |
定期借地（事業用定期借地権） |
10〜50年の長期契約で地代収入が確定。建物は借主負担 |
|
立地条件があまり良くない |
貸し農園・資材置き場・駐車場（月極） |
整備の手間が少なく、農村部や郊外でも需要がある |
土地の立地や形状、広さによって実現可能な手法は異なります。複数の選択肢を比較したうえで、自分の土地に合う方法を絞り込んでいくとよいでしょう。
土地活用は、固定資産税や相続税の負担を軽減できる場合があります。「資金なし」で始められる手法のなかでも、賃貸住宅が建つ仕組みを選べば、税制上の優遇措置の対象となる可能性があります。
土地に住宅が建っている場合、住宅用地の特例により固定資産税と都市計画税が軽減されます。住宅1戸あたり200㎡までの部分（小規模住宅用地）は固定資産税が最大6分の1、都市計画税が最大3分の1まで減額されます。
|
区分 |
面積 |
固定資産税 |
都市計画税 |
|
小規模住宅用地 |
住宅1戸につき200㎡までの部分 |
価格 × 1/6 |
価格 × 1/3 |
|
一般住宅用地 |
200㎡を超える部分 |
価格 × 1/3 |
価格 × 2/3 |
定期借地で借主が住宅を建てる場合や、建設協力金方式で賃貸住宅を建てる場合は、この特例の対象になる可能性があります。一方、商業施設や事業用建物の場合は対象外となるため、契約内容や用途の確認が必要です。
貸付事業用宅地等として土地を活用していた場合、相続税の評価額が軽減される「小規模宅地等の特例」の対象となる可能性があります。200㎡までの土地評価額を最大50%減額できる制度です。
|
宅地の区分 |
利用状況 |
限度面積 |
減額割合 |
|
貸付事業用宅地等 |
アパート・駐車場など賃貸している土地 |
200㎡ |
50% |
|
特定居住用宅地等 |
被相続人の自宅の土地 |
330㎡ |
80% |
|
特定事業用宅地等 |
被相続人の事業用地（店舗・工場等） |
400㎡ |
80% |
参照：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
駐車場としてアスファルト舗装を施して事業用地として認められる場合や、トランクルームを設置して事業性が認められる場合は、この特例の対象となる可能性があります。比較的手軽に始められる土地活用でも、将来的な相続税対策として有効に働くケースがあるため、制度を理解したうえで活用方法を選ぶことが重要です。
自己資金なしで土地活用を行う場合は、契約面・運営面でいくつか押さえておきたいリスクがあります。手元資金がない分、契約の内容や相手企業との信頼関係が成功の鍵を握ることになります。
借地契約や等価交換契約などでは、所有権の帰属、収益の配分、契約期間、更新条件などの取り決めが重要になります。専門用語や将来のリスクが潜んでいる場合もあるため、契約書の内容は不動産コンサルタントや弁護士など、専門家に確認してもらうことが望ましいといえます。
資金なしで始める土地活用は長期契約が前提となることが多く、一度契約を結ぶと途中での用途変更や売却が難しくなる場合があります。事業者が撤退した場合の対応や、契約終了後の土地の返還条件なども、事前に確認しておきたいポイントです。
一括借り上げ方式や共同事業など、運営を事業者に任せる場合は、不動産業としての実績や財務状況、過去のトラブル事例などを確認することが不可欠です。契約後に経営不振に陥る事業者と関わってしまうと、収益の不安定化や契約解除のリスクにもつながります。
土地活用は「不労所得」ではなく、れっきとした経営判断です。資金ゼロで始められるからといってリスクがゼロというわけではないため、信頼できるパートナー選びと、専門家のアドバイスを受けながら慎重に進めることが重要です。
A. 基本的には、自己資金がなければアパート経営を始めるのは難しい状況です。ただし、所有している土地の価値が高く、土地を担保に建物の建設資金相当の融資が受けられる場合は、自己資金がなくてもアパート経営が可能になるケースがあります。とはいえ、賃料収入が減ったときにローン返済に充てる自己資金がないと、返済が滞り土地と建物を失うリスクもあるため、慎重な判断が必要です。
A. 田舎の土地でも、貸し農園や資材置き場として活用する方法があります。貸し農園は、農村部のほうがむしろ需要があるケースもあり、既に農地を持っている方からの「もう一つ農地が欲しい」というニーズに応えられる場合があります。資材置き場も建物を建てる必要がないため、市街化調整区域の土地でも実現可能な選択肢です。ただし、収益性は限定的で、固定資産税の負担を賄う程度となることが多い点には留意が必要です。
A. 土地の所有権をそのまま残したい場合は定期借地、土地の一部を手放してでも収益不動産を取得したい場合は等価交換が向いています。定期借地は長期にわたって地代収入を得る形になり、契約満了後は土地が戻ってきます。等価交換は土地の一部を譲渡する代わりに建物の一部を取得する形なので、より積極的に収益不動産のオーナーになりたい方に適しています。
A. 自らの意思だけで始めやすいという点では、一括借り上げ方式の駐車場経営が選びやすい選択肢です。土地信託・等価交換・建設協力金方式はいずれも相手側（信託会社・デベロッパー・テナント）の意向が必要になりますが、駐車場経営は運営会社の審査が通れば実現できる確率が高めです。立地が極端に悪くなければ、駅近・繁華街・住宅街のいずれでも対応可能で、変形地や狭小地でも実現できるケースがあります。
A. 延納制度や物納制度を利用できる可能性があります。延納制度は担保を提供して相続税を分割払いにできる制度で、最長20年間の分納が認められる場合があります。物納制度は延納でも納税が難しい場合に、相続した不動産や株などを金銭の代わりに国に納付できる制度です。どちらも申請に手間がかかり条件も厳格なため、土地を活用して得た収入を延納資金に充てる方法も選択肢になります。
土地はあるけれど資金がない、というお悩みは決して諦める必要はありません。さまざまなスキームや提携方式が整っており、建物を自分で建てなくても土地から収益を得る方法は複数存在します。
大切なのは、自分の土地の特性に合った方法を選ぶこと。そして、信頼できるパートナーと共に進めることです。
クラストでは、土地の特性やオーナー様のご状況に応じて、資金計画から契約サポートまで一貫したサポートをご提供しています。「自己資金ゼロでも可能な方法が知りたい」「まずは相談だけでも」という方も、お気軽にご連絡ください。
