三重県で土地活用を考えるときは、所有地の市町によって賃貸需要の前提が大きく変わります。令和5年10月1日現在の民営賃貸住宅の1㎡あたりの家賃は、四日市市が1,176円、尾鷲市が553円で、約2倍の差があります。所有地の市町の家賃水準や空き家率を確かめたうえで、相談先の拠点、提案の根拠、建てた後の管理条件を確認して選ぶことが大切です。
参照元：民営賃貸住宅の平均家賃（三重県）
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三重で検討される土地活用は、アパートやマンションのように建物を建てて貸す方法と、駐車場のように建物を建てずに使う・貸す方法に分かれます。どの方法が向くかは、駅や幹線道路からの距離といった立地と、敷地の広さや形によって変わります。
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方法 |
向く土地 |
固定資産税の住宅用地特例 |
他の活用への切り替え |
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アパート |
駅やバス路線に近い住宅地、中規模の敷地 |
対象 |
しにくい（建物が残る） |
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マンション |
駅に近く、建物の高さを確保できる広めの敷地 |
対象 |
しにくい（建物が残る） |
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戸建賃貸 |
住宅地の小〜中規模の敷地 |
対象 |
しにくい（建物が残る） |
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賃貸併用住宅 |
自宅の建て替えを予定している土地 |
住宅部分の割合に応じて対象 |
しにくい（建物が残る） |
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高齢者向け施設 |
広めの敷地（運営事業者と組む前提） |
施設の種類による |
しにくい（建物が残る） |
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駐車場（月極・コイン） |
狭い土地や変形地、駅・商業施設の周辺 |
対象外 |
しやすい（舗装や設備を撤去すれば更地に戻せる） |
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トランクルームなどの小規模投資 |
狭い土地や、建物を建てにくい土地 |
対象外 |
しやすい（コンテナなどを撤去すれば更地に戻せる） |
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店舗・事業用として貸す（事業用定期借地など） |
幹線道路沿いなど、出店の需要がある土地 |
対象外 |
契約期間中はできない |
住宅用地特例では、住宅の敷地のうち200㎡以下の部分は課税標準が価格の6分の1、200㎡を超える部分（家屋の床面積の10倍まで）は3分の1になります。実際の税額は評価額や負担調整措置によって変わるため、所有地の課税明細書で確認してください。
参照元：固定資産税制度について（総務省）
マンション経営の仕組みや収支の考え方は、マンション経営の解説記事で紹介しています。また、すでに駐車場として使っていて収益が伸び悩んでいる場合は、駐車場経営が儲からない理由と見直し方も参考にしてください。
三重県内で所有地の賃貸需要を見るときは、家賃、空き家率、地価、車の保有台数が目安になります。いずれも県や市町単位の公的な統計で確認できます。
家賃は北勢・中勢の市で高く、南部の鳥羽市・熊野市・尾鷲市では県平均の5〜6割程度にとどまります。空き家率は、この3市でいずれも30%を超えています。
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市町 |
民営賃貸住宅の1㎡あたり家賃 |
空き家率 |
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四日市市 |
1,176円 |
11.9% |
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桑名市 |
1,131円 |
13.1% |
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津市 |
1,113円 |
17.2% |
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鈴鹿市 |
1,105円 |
11.0% |
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伊勢市 |
998円 |
17.0% |
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松阪市 |
966円 |
15.7% |
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鳥羽市 |
665円 |
30.2% |
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熊野市 |
614円 |
32.4% |
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尾鷲市 |
553円 |
35.1% |
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三重県 |
1,066円（全国23位） |
16.3%（全国19位） |
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全国 |
1,485円 |
13.8% |
※いずれも令和5年10月1日現在。家賃に共益費・管理費などは含みません。
参照元：民営賃貸住宅の平均家賃（三重県）、空き家率（三重県）
地価の動きにも差があります。令和8年の地価調査では、住宅地は県全体で前年比マイナス0.3%と34年連続の下落となった一方、津市、四日市市、鈴鹿市、亀山市、朝日町は4年連続の上昇でした。なお、空き家率には賃貸用だけでなく、売却用や別荘、使われていない住宅も含まれます。市町の数値は、市と人口1万5千人以上の町のみ公表されているため、表にない町は県の統計資料で確認してください。
令和8年3月末現在、三重県の自家用乗用車の世帯当たり普及台数は1.407台で全国15位にあたり、全国平均の1.001台を上回っています。
参照元：令和8年 自家用乗用車の世帯当たり普及台数（自動車検査登録情報協会）
賃貸住宅を建てる場合も、入居者が車を持つ前提で敷地内の駐車場を考える必要が出てきます。駐車場に充てる面積が増えるほど建物を置ける面積は減り、住戸数や建物の配置の考え方が変わります。相談の際は、駐車場を何台で計画しているかと、その台数にした理由を確認しておくと、提案の前提をつかみやすくなります。
土地活用の相談先を探す方法には、複数の会社にまとめてプランを請求する方法と、拠点に直接相談する方法があります。まとめて請求する方法は複数の案を比べやすく、直接相談する方法は土地を見てもらいながら話を進めやすいという違いがあります。どちらの方法でも、相談先を見きわめるときに確認する点は共通しています。
土地活用の会社は、支店ごとに担当するエリアを決めていることがあり、所有地が担当範囲に入るかを最初に確かめておくと話が早く進みます。三重県は南北に長く、北勢と南部では同じ会社の拠点からの距離も大きく変わります。
拠点からの距離は、建てる前から建てた後まで、次のような場面に関わります。
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時期 |
拠点との距離が関わる場面 |
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建てる前 |
所有地の現地調査、プランの打ち合わせ |
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工事中 |
工事の進み具合の確認、仕様の打ち合わせ |
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建てた後 |
入居者からの連絡への対応、建物の点検 |
会社のホームページで拠点の所在地を確認し、問い合わせの際に所有地の住所を伝えて、対応できるエリアかを聞いておきましょう。
提案された活用方法に、所有地の市町のデータを踏まえた根拠があるかを確認します。収支計画では、次の前提が書面で示されているかを見ておきましょう。
・想定家賃：所有地の市町の家賃水準と比べて高すぎないか
・入居率：所有地の市町の空き家率を踏まえた数字になっているか
・修繕費：いつ、どの程度の費用を見込んでいるか
前提が書かれていれば、複数の会社の提案を同じ条件で比べられます。利回りの計算方法は、土地活用の利回りの解説記事で紹介しています。
賃貸住宅は建ててからの運営期間が長いため、管理の形と契約条件を契約前に確認しておくことが大切です。管理の形は大きく2つに分かれ、確認したい点も異なります。
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管理の形 |
内容 |
契約前に確認したい点 |
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管理委託 |
入居者の募集や家賃の集金などを管理会社に任せる |
管理費の有無、管理会社が担う業務の範囲 |
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サブリース（一括借上げ） |
建物を一括で借り上げてもらい、入居者に転貸する |
家賃が減額される場合があること、契約期間中に解約となる場合があること |
サブリースは一定の賃料収入が見込める一方、賃料減額をめぐるトラブルも起きているとして、消費者庁が注意を呼びかけています。令和2年12月15日施行の賃貸住宅管理業法のサブリース規制では、家賃減額や契約期間中の解約の可能性は、契約締結前に書面に記載して説明すべき事項とされています。
参照元：サブリース契約に関するトラブルにご注意ください！（消費者庁）、サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドラインのポイント（国土交通省関東地方整備局）
ここまで紹介してきた確認ポイントを踏まえ、「所有地の条件を踏まえて話を聞きたい」という方には、三重県内の四日市支店（四日市市芝田1-11-26、近鉄四日市駅から徒歩12分）に直接相談いただけます。賃貸住宅をお探しの方向け店舗の「テクトピア四日市」も併設しております。お気軽にお問い合わせください。
クラストでは、RC造を中心とした賃貸マンションの自社設計・施工に加えて独自のシステムによる管理費無料のマンション管理を行っています。設計から工事、建てた後の管理まで一貫して任せていただける体制を整えております。
クラストでは、所有地でどのような活用が考えられるかを相談できる無料の土地診断を用意しています。所有地の市町や広さに合った活用方法を確かめたい方は、まずは土地診断をご利用ください。資料請求や具体的なご相談は、お問い合わせからお気軽にどうぞ。
