土地活用の方法としてRC造マンションを検討するとき、まず気になるのが木造との建築費の差ではないでしょうか。2025年の住宅着工統計では、貸家・共同住宅の坪単価は木造が約73万円、RC造が約116万円。坪あたり約43万円の差があります。
この記事では、その差額が賃料水準や保有期間の長さによってどのように埋まるのか、逆にどこで差が広がるのかを整理し、自分の土地で成立するかを判断する材料をまとめます。
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賃貸マンション・アパートの建築費を構造別に比べると、RC造と木造の間には坪あたり約43万円の開きがあります。一方でRC造とS造の差は坪あたり2万円程度にとどまり、構造による差は木造との間に大きく出ています。
2025年（令和7年計分）の住宅着工統計をもとに、貸家・共同住宅の工事費予定額を構造別に整理すると、以下のようになります。
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構造 |
1㎡あたり工事費予定額 |
坪単価換算 |
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木造 |
22.1万円 |
約73万円 |
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S造（鉄骨造） |
34.6万円 |
約114万円 |
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RC造（鉄筋コンクリート造） |
35.1万円 |
約116万円 |
参照元： e-Stat 建築着工統計調査 2025年 表番号34
※新設の貸家・共同住宅を対象とした数値です。坪単価は1㎡あたり工事費予定額に3.305785を乗じて算出しています。
この数値は建物本体の工事費をベースにした統計値にあたるため、給排水や外構などの付帯工事費、登記費用やローン手数料といった諸費用を含んだ総額とは異なります。実際の総額を見積もる際は、本体工事費に付帯工事費と諸費用を上乗せして考える必要があります。
なお、坪単価は地域によっても大きく動きます。構造別・地域別のより詳しい相場と、総額の概算手順は、こちらの記事で整理しています。
→ マンション建築費の坪単価相場はいくら？構造別・地域別の目安と概算方法
同じ統計を1戸あたりの工事費で見ると、木造が約783万円、RC造が約1,622万円となり、その差は800万円を超えます。坪単価で見たときの差が坪あたり約43万円だったのと比べると、かなり大きな開きに見えます。
この違いが生じるのは、1戸あたりの床面積が構造によって異なるためです。木造の貸家・共同住宅は1戸あたり約35.4㎡であるのに対し、RC造は約46.3㎡と、RC造のほうが1戸あたりの面積が広い傾向にあります。つまり1戸あたりの金額差には、構造の違いだけでなく、部屋の広さの違いも含まれています。
参照元： e-Stat 建築着工統計調査 2025年 表番号34
建築費を比較するときは、どの単位で比べているかを揃えておくと判断を誤りにくくなります。同じ広さあたりで比べた場合の差が、坪あたり約43万円です。では、この差額は何によって埋まるのでしょうか。
RC造と木造の建築費の差は、単年の収支ではなく、賃料水準・融資条件・保有期間の長さという時間をかけて効く要素によって埋まっていきます。一方で、修繕費や解体費は差を広げる側に働くため、両方を並べて見ておく必要があります。
差額の回収に働くのは、賃料水準、法定耐用年数に紐づく融資期間、そして減価償却の期間です。
なお、法定耐用年数は税務上の計算基準であり、建物が47年で使えなくなることを意味するものではありません。税務の取り扱いは所有状況や事業規模によって異なるため、具体的な試算は税理士に確認してください。
RC造は建てた後の維持と、将来建物を手放す局面で、木造よりも負担が大きくなります。
構造を比べる際は、単年の利回りと保有期間全体の収支を分けて見ておくと判断しやすくなります。マンション経営全体で押さえておきたい点は、こちらの記事でも整理しています。
→ 【土地活用】マンション経営のメリットとは？失敗しないための注意点も
RC造で費用差を回収できるかどうかは、建物の仕様だけでは決まりません。判断に効いてくるのは、次の3つの土地の条件です。
つまり「自分の土地でRC造マンションが成立するか」は、面積・法規制・地盤・賃貸需要を実際に確認しないと算出できません。何戸取れて、いくらの賃料が見込めるのかが分かって初めて、坪あたり約43万円の差を何年で回収できるかという計算ができるようになります。
RC造の建築費は、建物の形状や間取り、依頼先の体制といった複数の要素で動きます。構造そのものは変えられなくても、費用を左右する部分には施主側で選べる余地があります。
建築費は、建物の形が複雑になるほど、また1戸あたりの面積が小さくなるほど、坪単価が上がりやすくなります。
形状については、凹凸の多い外形やバルコニーの複雑な配置は、型枠や施工の手間を増やします。間取りについても、同じ延床面積であれば、部屋数を増やして1戸を小さくするほど、水回りや設備の数が増えて坪単価が上がっていきます。収益性を考えると戸数は多いほうが有利に見えますが、建築費の側では逆に働くことになります。
そのため、実績のある間取りや仕様を標準化された型から選ぶ方法があります。設計を一から起こすのではなく、検証済みの型をベースに敷地条件へ合わせていく進め方であれば、設計と施工の両面でコストを抑えやすくなります。資材価格が上昇している局面では、着工までの期間が長引くほど費用が動く可能性もあるため、計画段階から工程の見通しを立てておくと安心です。
同じRC造でも、依頼先の体制によってコスト構造は変わります。判断材料として確認しておきたいのは、次の3点です。
建築費の見積もりを比べるときは、金額の総額だけでなく、これらの体制の違いも合わせて確認しておくと、長期の収支まで含めた比較ができます。
木造の提案と並べたときに費用差が気になるのは、その差額が何年かけて、何によって埋まるのかが見えないためです。クラストは、建てた後の回収まで含めて土地活用のご提案をしています。
私たちクラストの賃貸マンションはすべて自社設計。RC構造を標準化し、主要構造から間取りまで仕様を規格化することで、品質とコストの両立を図っています。長年手がけてきた公共工事で培った技術をもとに設計しているため、RC造でありながら建築費を抑えた計画をご提案できます。
また、建設部門と不動産管理部門を社内に備えているので、入居者の募集から日常の管理、退去時の対応までをクラストが担い、オーナー様の手間も抑えることができます。
RC造で費用差を回収できるかどうかは、その土地で何戸取れて、どのくらいの賃料が見込めるかによって変わります。無料の土地診断では、法規制や周辺の賃貸需要を調べたうえで、具体的なプランと収支の見通しをお出しします。まずはお持ちの土地について、お気軽にご相談ください。
